Ces cas où il est intéressant de rembourser un prêt immobilier par anticipation

Vente d’un logement, héritage, prime exceptionnelle… Lorsqu’un capital inattendu arrive sur votre compte, faut-il plutôt placer cet argent ou l’utiliser pour alléger son crédit immobilier ? Au-delà du confort psychologique de se libérer d'une dette, l’arbitrage reste avant tout d’ordre financier. Et la réponse n'est pas toujours celle qu'on croit.

Avant toute décision, sortez la calculette. Tout compte : le taux du prêt, la durée restante, le montant remboursé et les éventuelles pénalités. Ces indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par décret au montant le plus faible, entre 6 mois d’intérêts calculés sur le capital remboursé par anticipation, et 3% du capital restant dû (article R313-25 du Code de la consommation).

Quand le crédit coûte plus cher que votre épargne

Le remboursement anticipé devient intéressant lorsque le taux du crédit dépasse nettement le rendement de l’épargne. C’est particulièrement vrai pour les prêts récents, autour de 3,5 à 4% depuis fin 2023, alors que les placements sécurisés rapportent, eux, à peine 2% nets.

Exemple : il vous reste 120 000 euros à rembourser sur 15 ans à 3,50% et vous disposez de 40 000 euros. Placé à 2% pendant 15 ans, ce capital rapporterait environ 13 800 euros d'intérêts, en tenant compte des intérêts composés. Utilisé pour un remboursement anticipé, il permettrait d’économiser jusqu’à 18 000 euros sur le crédit, en réduisant la durée plutôt que les mensualités. Une stratégie gagnante d’un peu plus de 4 000 euros par rapport au placement.

À l’inverse, pour un prêt à 1% ou 2%, très courant entre 2016 et 2021, il est plus judicieux de conserver le crédit et de placer le capital. Quant au prêt à taux zéro, il n’y a évidemment aucun intérêt financier à le rembourser par anticipation, puisqu’il n’y a pas d’intérêt, hormis à réduire le coût de l’assurance emprunteur.

Le timing s’avère tout aussi décisif. En début de crédit, les intérêts pèsent lourd. Rembourser tôt dans le prêt maximise les économies, car les intérêts représentent la part la plus importante des mensualités au début. Un remboursement anticipé dans le premier tiers du prêt peut générer plusieurs milliers d’euros d’économies. En revanche, dans le dernier tiers, l’essentiel des intérêts ayant déjà été payé, le gain devient limité et souvent inférieur au montant des IRA.

Un levier pour financer un nouveau projet

En plus des économies directes sur les intérêts, rembourser par anticipation peut libérer de la marge pour de nouveaux projets, comme un studio locatif ou une résidence secondaire. Objectif : réduire son taux d’endettement pour améliorer sa capacité d’emprunt. Par exemple, un couple gagnant 4 500 euros par mois et remboursant 1 500 euros est proche de la limite d’endettement de 35% des revenus. Impossible, dans ces conditions, d’emprunter à nouveau. S’il peut alléger ses mensualités de 500 euros grâce à un remboursement anticipé partiel, son taux d’endettement tomberait à 22%, et il pourrait ainsi envisager un autre crédit immobilier en parallèle.

Dernier point : la banque peut refuser un remboursement partiel portant sur moins de 10% du capital initial (articles L313-47). Autrement dit, pas la peine de multiplier les petites demandes chaque année, elles seraient refusées ou peu rentables.