Est-il plus intéressant d'acquérir un bien neuf ou un logement ancien dans le but de le rénover ? L’entreprise Maslow, spécialisée dans l'investissement locatif clé en main, a publié ce jeudi 23 novembre une étude qui apporte des éléments de réponse à cette question. La start-up a ainsi comparé le coût d'achat d’un logement neuf et celui d’un bien rénové dans les 20 plus grandes villes françaises. Elle a ensuite établi un classement des cinq communes où il est plus intéressant d'acheter un bien neuf qu’un logement ancien, et inversement.
Pour y parvenir, Maslow a estimé le prix moyen de l’acquisition d’un bien neuf dans les grandes villes, en additionnant le prix moyen au mètre carré et les frais de notaire (2,5%). La start-up a ensuite calculé le prix moyen d’un bien rénové dans ces mêmes villes, en se basant sur le prix de l’immobilier dans l’ancien, le coût d’une rénovation énergétique (1 028 euros par mètre carré en moyenne) et les frais de notaire dans l’ancien (7,5%). A noter que les coûts de la rénovation thermique ont été calculés sur la base de travaux permettant d’améliorer la note au DPE (diagnostic de performance énergétique) d’un bien de la lettre G à la lettre D. Cela comprend notamment la remise en peinture, la pose du petit mobilier et de fenêtres avec ventilations, les isolations des murs et des plafonds ou encore la pose d’un chauffe-eau thermodynamique. Pour rappel, les biens notés D au DPE seront autorisés à la location au moins jusqu’en 2034.
Miser sur le neuf à La Rochelle
Et c’est La Rochelle qui arrive en tête du classement des villes où il est le plus intéressant d’investir dans le neuf. Le prix au mètre carré d’un bien neuf atteint en effet 5 186 euros dans la préfecture de Charente-Maritime, contre 6 651 euros pour un logement rénové, soit une différence de tarif de 28%. Cela s’explique principalement par des prix de plus en plus élevés dans l’ancien, qui se rapprochent mécaniquement des tarifs du neuf. De plus, la ville de La Rochelle est particulièrement attractive pour les investisseurs puisque la commune est située en zone A (zone tendue). Cela permet par exemple aux acheteurs de bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ) plus facilement. Il est également plus intéressant d’investir dans le neuf dans les villes de Bordeaux (le neuf y est 25% moins cher que l’ancien), Orléans (-24%), Bayonne (-21%) ou encore Nantes (-9%). Ces cinq communes présentent aussi l'avantage de présenter un indice de tension locative élevé, qui facilite la mise en location.
A l’inverse, dans certaines communes, il est bien plus intéressant d'acquérir un bien ancien afin de le rénover plus que de miser sur le neuf. C’est notamment le cas à Perpignan, où il faut compter en moyenne 2 663 euros par mètre carré pour un logement ancien une fois les travaux effectués, contre 3 792 euros pour un bien neuf, soit une différence de prix de près de 30%. Les biens anciens rénovés coûtent également moins cher à Clermont-Ferrand, Reims, Nîmes ou encore Caen. Mais attention, la tension locative est souvent assez faible dans les communes ou les prix de l’ancien sont modérés. Privilégiez donc les emplacements attractifs si vous souhaitez tout de même y investir.
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