Vaut-il mieux acheter son logement ou demeurer locataire ? «Dans une perspective d’installation à long terme, l’achat reste à prioriser», assure Aga Bojarska-Serres, directrice du crédit du courtier Meilleurtaux, qui publie ce mercredi 29 octobre une étude sur la durée nécessaire pour rentabiliser une acquisition immobilière, par rapport au coût d’une location. Durée qui s’élève tout de même en 2025 à 12 ans et 3 mois, en moyenne, dans les 32 principales villes de France.

Pour parvenir à ce résultat, le courtier s’est basé sur un bien d’une surface de 70 mètres carrés. Dans le cas de l’acquisition, il s’est intéressé au prix du mètre carré, au montant de la taxe foncière, due par tout propriétaire, et aux charges de copropriété. Pour la location, Meilleurtaux a étudié les loyers au mètre carré et le rendement de l’argent placé qui aurait été consacré à l’apport personnel en cas d’achat.

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L’achat, un pari gagnant en moins de 2 ans à Mulhouse

Une douzaine d’années pour rentabiliser une acquisition, par rapport à une location, cela vous paraît peut-être beaucoup mais c’est bien mieux qu’en 2024 et en 2023 ! L’an dernier, un achat immobilier n’était pas rentable avant 14 ans et 8 mois. Il y a deux ans, il fallait compter 15 ans et demi. Si le retour sur investissement de l’achat est nettement plus rapide aujourd’hui, c’est d’abord grâce à la baisse des taux de crédit, retombés à un peu plus de 3% aujourd’hui, alors qu’ils dépassaient 4% à l’automne 2023. «La hausse continue des loyers», elle aussi, contribue à accélérer la rentabilité de l’achat par rapport à la location, explique Meilleurtaux.

Par ailleurs, cette moyenne nationale d’une douzaine d’années pour rentabiliser un achat masque de fortes disparités locales. Dans 12 grandes villes de France, il est en effet possible de rentabiliser son acquisition en moins de 9 ans (voir infographie). A Mulhouse, en préférant l’achat à la location, vous êtes gagnant en moins de 2 ans ! Deux ans, c’est le temps qui suffit pour rentabiliser un achat à Saint-Etienne. Il faut compter deux fois plus de temps à Limoges et au Havre mais un délai de 4 ans reste très raisonnable. A Perpignan et Metz, le pari de l’accession à la propriété s’avère payant après 5 ou 6 ans. Quelque 7 ans sont nécessaires à Clermont-Ferrand, Rouen, Brest et Nîmes, et un peu plus de 8 ans au Mans.

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21 ans pour rentabiliser un achat immobilier à Paris

Autant de villes où le prix du mètre carré n’excède pas 2 600 euros. Il est même inférieur à 2 000 euros à Mulhouse, Saint-Etienne, Limoges, au Havre et à Perpignan. Des tarifs très éloignés de ceux de Bordeaux (4 501 euros), Lyon (4 739 euros), Aix-en-Provence (5 389 euros) et Paris (9 751 euros). Dans ces quatre villes, inutile d’espérer rentabiliser un achat immobilier avant au moins… 20 ans. Comptez même 21 ans à Paris et 22 ans à Aix. «Dans les villes où les prix de l’immobilier restent très élevés, la durée pour rentabiliser son achat demeure longue», reconnaît Aga Bojarska-Serres.

Outre la cherté des prix, «dans certaines métropoles, la fiscalité locale et l’encadrement des loyers peuvent favoriser la location plutôt que l’achat sur de longues périodes», ajoute-t-elle. C’est le cas à Lyon, où il vous faut patienter 20 ans pour rentabiliser un achat alors que, dans cette ville qui expérimente l’encadrement des loyers, ceux-ci ne dépassent pas 17 euros le mètre carré en moyenne, contre 20 euros à Nice et 18 euros à Aix-en-Provence. Reste à trouver une location à Lyon, ce qui n’a rien d’évident, comme dans beaucoup d’autres métropoles françaises….