Immobilier : pourquoi le nombre de passoires thermiques à vendre explose sur les sites d’annonces

Parallèlement à ces futures interdictions, de nombreux professionnels de l’immobilier alertent depuis plusieurs mois sur une supposée explosion du nombre de passoires thermiques à vendre sur les principaux sites d’annonces. Des logements bientôt inlouables, dont les propriétaires chercheraient à vite se débarrasser. Avec plusieurs effets indésirables.

Ainsi, bien souvent, les logements notés F ou G se retrouvent vendus à des prix largement décotés par rapport aux moyennes du reste du marché. Mais surtout, une fois mis en vente, ces biens sont retirés du marché locatif, ce qui alimente la pénurie actuelle de biens à louer dans les villes les plus tendues.

Des ventes de passoires thermiques en hausse

Toutefois, une question légitime se pose. Certes, depuis quelques mois, on observe une hausse réelle de la proportion de passoires thermiques parmi les annonces de biens à vendre. Mais cette prolifération est-elle réellement liée à une «transactionnite aiguë» de leurs propriétaires ? Autrement dit : si l’on retrouve une plus grande proportion de passoires thermiques parmi les annonces de vente, est-ce vraiment en raison des futures interdictions de louer ?

Pour le vérifier, le spécialiste de la donnée immobilière PriceHubble a mené l’enquête. En analysant un corpus de plus de 6 millions d’annonces publiées sur les principaux sites d’annonces immobilières (SeLoger, Leboncoin, Bien’Ici, Logic-Immo, ParuVendu, etc.), le groupe en a tiré une analyse intéressante, mais surtout à contre-courant de certaines idées reçues.

Une raison surprenante à cette prolifération

En analysant ses données, PriceHubble se rend ainsi effectivement compte qu’entre 2019 et 2023, le nombre de passoires thermiques mis en vente sur les sites d’annonces a été largement boosté. Toutefois, cette accumulation de biens à vendre a été très brutale : elle s’est essentiellement matérialisée à partir du 1er juillet 2021, explique PriceHubble ! Plus troublant encore : la part des logements F dans les annonces de biens à vendre semble plus ou moins se stabiliser autour d’un plateau situé à 8,5% de l’ensemble des annonces. Les logements G, eux, représenteraient autour de 5,5% du total des annonces.

«À première vue, cela semblerait confirmer l'hypothèse d'une mise sur le marché précipitée de ces biens peu performants. Pourtant, cette interprétation hâtive néglige un facteur crucial : la révision de la méthodologie du DPE en juillet 2021», décrypte ainsi PriceHubble. En effet : le 1er juillet 2021, une nouvelle méthodologie a été mise en place pour définir ce diagnostic obligatoire. Auparavant, deux méthodes coexistaient pour définir une note de DPE. La première se basait sur l’étude approfondie des caractéristiques du bâti (isolation, mode de chauffage, matériaux de construction, etc.). La seconde, dite «sur facture», consistait à observer et analyser les dépenses énergétiques des occupants du logement. Désormais, l’ensemble des DPE adopte la première méthode.

Cette petite révolution méthodologique, en 2021, a conduit à faire basculer des centaines de milliers logements - 800 000 au total - vers des notes F ou G sur le diagnostic de performance énergétique. Et c’est en réalité ce basculement, d’après PriceHubble, qui explique l’essentiel de la hausse du nombre de passoires thermiques parmi les annonces de vente. «L'augmentation perçue est essentiellement un effet d'optique lié à la révision du DPE», en déduit ainsi le spécialiste. Fin 2023, le ministre de l’Économie Bruno Le Maire expliquait vouloir revoir le mode de calcul du DPE. Si sa volonté se traduit en acte, alors des milliers de logements pourraient probablement faire le chemin inverse et sortir du statut de passoire thermique… sans que leurs propriétaires ne réalisent aucuns travaux.