Immobilier : propriétaires, voici les villes où trouver un locataire est le plus simple

Cette pénurie de logements, qui pousse de nombreux candidats à de telles extrémités, s’explique de plusieurs manières. Tout d’abord, par la remontée brutale des taux de crédit, qui force les candidats à l’accession immobilière à rester locataires par manque de pouvoir d’achat. Mais d’autres facteurs peuvent aussi intervenir : la chute de la construction de logements neufs, l’interdiction de louer les pires passoires thermiques, les hausses de taxes foncières pour les propriétaires bailleurs ou encore la prolifération des locations touristiques de type Airbnb sont ainsi régulièrement accusées d’amplifier la pénurie.

L’immense majorité des communes étudiées en surtension locative

Dans ce contexte de forte tension locative, Capital a lancé, avec l’assistance du spécialiste de la donnée immobilière Yanport, un indicateur unique permettant de mesurer la tension locative dans de nombreuses villes, sur la base des annonces de locations publiées sur les principaux portails immobiliers : SeLoger, Leboncoin, PAP, Immonot, Logic-Immo, ParuVendu, etc.

Ce «tensiomètre locatif», qui mesure la difficulté pour le bailleur à trouver un locataire dans votre ville, est mis à jour et publié chaque trimestre sur beincrypto1.de. Avec cet indicateur, vous pouvez consulter la tension locative dans une cinquantaine de villes, ainsi que dans l’intégralité des arrondissements de Paris, Marseille et Lyon. Cette tension est mesurée sur une échelle allant de -100 points - commune où la demande locative est inexistante pour les bailleurs - à +100 points - là où la demande de logements surpasse de très loin l’offre disponible.

Voici les données de notre indicateur exclusif pour le mois de janvier, qui reprend les observations de Yanport pour le dernier trimestre 2023.

Ainsi, parmi les 81 villes et arrondissements passés au crible, quasiment tous sont en pénurie de biens à louer ! Nombreux sont d’ailleurs ceux dépassant largement la barre de +20 en tension locative, signe d’un gros manque de logements disponibles par rapport à la demande. On trouve ainsi parmi ces communes en très grande surtension Nice (score de +22,21 pts), Rennes (+23,91 pts), Caen (+20,66 pts) ou encore une majorité d’arrondissements de Paris. A l’opposé, seules une poignée de communes présentent un indice de tension locative légèrement favorable au locataire, à l’instar de Nantes (-13,17 pts), Limoges (-7,55 pts) ou encore Brest (-6,69 pts).

Détail méthodologique

Pour construire l’indicateur de tension locative, Yanport a analysé en détail comment évoluent les annonces de locations immobilières sur les principaux portails : SeLoger, Leboncoin, PAP, Immonot, Logic-Immo, ParuVendu, etc. En collectant les informations publiées sur chacun de ces réseaux, Yanport peut donc suivre de façon quasiment exhaustive l’évolution du marché locatif ville par ville, voire à des échelles encore plus localisées telles que l’arrondissement.

Pour chaque ville, le spécialiste analyse trois indicateurs clés : le volume d’annonces, leur durée de publication moyenne et le nombre d’annonces dont le loyer a été révisé au cours du trimestre. «Notre raisonnement est de dire : lorsque les bailleurs ont plus de pouvoir sur le marché locatif, ils vont écouler plus facilement leur appartement. Les durées de publication seront plus faibles, les stocks de biens à louer aussi. Et les annonces sur les portails connaîtront des révisions de prix moins fréquentes», explique Ludovic Gauvin, le directeur des données chez Yanport.

Ces données sont comparées trimestre après trimestre avec l’historique des annonces recensées par Yanport depuis 2016. Schématiquement, si les valeurs observées pour les trois critères ci-dessus s'éloignent de la moyenne de long terme, alors c’est le signal que le marché locatif se tend ou se détend. Ces écarts entre les moyennes «habituelles» et les relevés du dernier trimestre permettent ainsi d’analyser l’évolution du marché locatif.

«La distribution de nos notes est calibrée pour qu’il soit peu probable d’aller vers des chiffres extrêmes, approchant -100 ou +100», détaille Ludovic Gauvin. «Beaucoup d’observations tournent donc globalement autour de zéro. Plus on s’éloigne de +20 ou -20, moins on a de chance de tomber sur cette valeur.» C’est donc dans les villes dont les valeurs seront inférieures à -20 ou dépasseront +20 que l’on pourra parler de marché locatif très détendu ou, au contraire, très tendu à l’échelle de la commune ou de l’arrondissement.