L’achat en viager, une vraie alternative au crédit immobilier pour devenir propriétaire

A noter qu’il existe deux types de transactions : le viager libre et le viager occupé. Dans le premier cas, l’acheteur a la possibilité d’occuper le bien dès la signature du compromis de vente. Le vendeur reçoit en contrepartie une somme payée “cash”, puis une rente à vie. “Dans la plupart des cas, cette solution de viager libre est privilégiée par les propriétaires de résidences secondaires qui n’ont plus l’envie ou l'énergie de gérer leur bien, explique Vincent Gibelin, directeur d’Univers Viager. Ils disposent ainsi de revenus complémentaires leur permettant d’entretenir leur résidence principale.” Avantage pour l’acheteur, il peut vivre immédiatement dans le bien qu’il a acquis, comme lors d’un achat classique.

Un bien décoté de 50%

Passons maintenant au viager occupé. Dans ce cas, le vendeur habite le bien qu’il a cédé jusqu’à la fin de sa vie. L’acheteur verse alors des rentes au propriétaire jusqu’à son décès, date à laquelle il prend définitivement possession du logement. Cette solution peut être particulièrement intéressante pour l’acheteur puisque le prix d’achat du bien est décoté d’environ 50% lors d’une vente en viager occupé. Les rentes à payer au propriétaire sont donc bien moins importantes que pour un achat en viager libre. Mais bien entendu, dans le viager libre comme dans le viager occupé, le prix final payé par l’acheteur dépend principalement de la date de décès du vendeur.

Si le viager séduit de plus en plus d'acheteurs, c’est qu’il présente un avantage de taille. Ce type de transaction permet d'acquérir un bien sans souscrire un crédit immobilier. “Il y a encore quelques années, le viager était réservé aux investisseurs, commente Vincent Gibelin. Mais il est désormais également prisé par des ménages qui veulent accéder à la propriété mais qui ne parviennent pas à obtenir un crédit immobilier en raison de la hausse des taux.”

En effet, l’achat en viager permet d’acquérir un bien en déboursant des mensualités au fil de l’eau. L'intérêt est pour l’acheteur est d’éviter de payer le bien “comptant”, avec l'argent prêté par une banque. De plus, l’opération peut s’avérer encore plus rentable si l’acheteur parvient à négocier à la baisse la somme à payer cash lors de la signature du compromis de vente.

Un achat plus risqué

Mais attention, le viager inclut certains risques. Selon Univers Viager, les personnes qui décident de vendre leur bien en viager ont en moyenne entre 75-80 ans et une espérance de vie d’une quinzaine d'années. Évidemment, certains vendeurs vivent beaucoup plus longtemps, rendant la transaction bien moins intéressante sur le plan financier pour l'acheteur. On se souvient notamment de la doyenne française Jeanne Calment, qui avait cédé son bien en viager en 1965 et qui y a vécu jusqu’en 1997. Son acheteur a même disparu avant elle.

De plus, les transactions en viager sont très réglementées : assurez-vous d’avoir les ressources nécessaires avant de vous lancer. Dans la majorité des cas, le vendeur vous demandera une somme d’argent comptant à la signature du compromis de vente, qui s’élève en moyenne à 15% voire 20% du prix total du bien. Ensuite, le vendeur est protégé par une hypothèque légale spéciale, inscrite par le notaire. Si l’acheteur ne parvient plus à verser les rentes au vendeur, ce dernier est en droit d’exercer une procédure de saisie du bien et d'être intégralement payé des sommes dues en priorité et avant les autres créanciers. Le vendeur peut également engager une action résolutoire, qui a pour conséquence d’annuler la vente en cas d’impayés. A noter que l’acheteur dispose d’une porte de sortie puisqu'il a la possibilité de revendre son contrat de viager à tout moment s’il trouve un nouvel acquéreur prêt à lui verser un capital en contrepartie du rachat.