Désillusions en vue pour certains bailleurs. Non seulement la mairie a décidé d’encadrer strictement la location à la nuitée, mais elle mettra en place, courant 2022, le plafonnement du loyer des biens classiques. Cela devrait générer des reventes forcées.
Les biens en bon état
Un rendement d’environ 4 à 5%: voilà ce qu’il faut attendre des studios et deux-pièces en très bon état de l’Ecusson, où le mètre carré vaut environ 5.300 euros, et se loue 20 euros. Mais aussi des immeubles de moins de dix ans, nombreux à Port-Marianne. «Leurs grandes terrasses séduisent les locataires», souligne Audy Gueye, de L’Adresse Port-Marianne. Ainsi, ce deux-pièces de 37 mètres carrés, dans un immeuble de 2019 avec parking, s’est monnayé à 173.000 euros, et pourra se louer 700 euros (4,9% de rentabilité).
Les opportunités en Pinel sont rares, car le neuf est majoritairement vendu au-delà du plafond de défiscalisation de 5.500 euros par mètre carré, sauf à prospecter derrière la nouvelle mairie (environ 4.300 euros le mètre carré, pour 3% de rendement avant bonus fiscal).
Les biens avec travaux
L’interdiction progressive à la location des passoires thermiques est très attendue ici. «Trop d’appartements sont vétustes», commente Laurence Racine, de Keller Williams Guylène Bergé. Cela n’empêche pas les spécialistes de la rénovation de réaliser de jolis coups: 6,3% de rentabilité pour ce studio de 32 mètres carrés, rue de la Croix-du-Sud, acheté 72.000 euros avant 20.000 euros de travaux, pour passer d’une étiquette F à C. Et 5,3% pour ce trois-pièces de 67 mètres carrés, dans l’Ecusson, acquis pour 240.000 euros, et dont les 40.000 euros de rénovation serviront aussi à l’aménager en colocation de trois chambres.
Les règles en Airbnb
Il sera désormais interdit de mettre en Airbnb plus d’un logement par foyer. Et l’autorisation de changement d’usage octroyée ne sera valable que trois ans, renouvelables une fois. «Cela devrait réduire le nombre de logements disponibles», observe Renaud Cohen, de Première Agence. Dommage, car le taux d’occupation était favorable, y compris cet hiver. Et les rentabilités alléchantes: 6,5% dans le cas de ce deux-pièces de 44 mètres carrés, dans un immeuble du XIXe siècle de la grand’rue Jean-Moulin, payé 230.000 euros.
Les professionnels qui ont participé à notre enquête :
Première Agence, L’Adresse Port-Marianne, Keller Williams Guylène Bergé, Quintésens, Investissement-locatif.com, Welkeys, Bouygues Immobilier.
Méthodologie des prix annoncés
Nous avons demandé à ClubFunding, le leader du crowdfunding immobilier en matière de volumes financés, d’établir pour chaque ville l’évolution des prix dans l’ancien d’ici un an. La plateforme s’est basée soit sur les opérations de marchands de biens accompagnées, en rapportant leur prix moyen de sortie, en 2022 et en 2023, à la cote actuelle. Soit sur un sondage auprès des opérateurs immobiliers, tenant compte de la capacité d’achat des acquéreurs locaux, de la facilité d’obtention des permis de construire et des effets de rattrapage de la cote d’une ville à l’autre.
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