Investir dans l’ancien
Ici, l’encadrement des loyers n’a même pas un an. Mais il rabote déjà sérieusement les rentabilités, notamment dans les quartiers centraux. Exemple avec ce trois-pièces de 65 mètres carrés, situé dans le secteur de l’Ecusson, le cœur historique de la ville. Payé 270.000 euros, il ne pourra se louer qu’au loyer plafond de 13,80 euros le mètre carré. Soit un total de 897 euros hors charges, et moins de 4% de rendement. Pour maximiser la rentabilité, mieux vaut donc s’éloigner du centre-ville au profit d’autres quartiers comme Chamberte, à quinze minutes à pied, où les prix d’acquisition sont deux fois moins élevés.
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Investir en meublé
Pour ce type de logements, il est préférable de prospecter le long de la ligne 1 de tramway, qui dessert le campus ainsi que le quartier Hôpitaux-Facultés. Les petites surfaces meublées peuvent alors servir 6% de rentabilité. Exemple avec ce studio tout équipé de 21 mètres carrés, payé 90.000 euros, et qui sera loué 450 euros. «Avec un budget de 250.000 euros, il est conseillé de viser les grandes surfaces, à mettre en colocation», décrit Yoann Perez. La rentabilité dépassera alors le plus souvent les 7%. Démonstration au quartier Croix-d’Argent, dans le sud de la ville, avec ce quatre-pièces de 70 mètres carrés. Après 220.000 euros d’investissement, travaux compris, chacune de ses trois chambres pourra se louer 480 euros (soit près de 8% de rendement).
Investir dans le neuf
Les programmes neufs continuent de sortir de terre à Port-Marianne, en direction de la côte. «Il s’agit du quartier le plus dynamique de Montpellier, avec un centre commercial en développement», décrit François Latouche, directeur groupe chez Human Immobilier. Mais les prix s’en ressentent, et y dépassent désormais les 5.000 euros le mètre carré (+8,5% sur un an). Exemple avec ce deux-pièces de 40 mètres carrés, affiché à 240.000 euros, et dont le loyer en Pinel, plafonné à 615 euros, ne laisse espérer qu’une faible rentabilité, de 3%. Pour trouver moins cher, direction Estanove, à l’ouest. Les deux-pièces n’y valent plus que 229.000 euros avec un loyer Pinel également fixé à 13,09 euros le mètre carré. La rentabilité atteindra donc plutôt 3,2%, avant avantage fiscal.
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Les professionnels qui ont participé à notre enquête : Investissement-Locatif, Human Immobilier.
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