Après Paris, la banlieue Est de la capitale, Lille, Bordeaux ou encore Montpellier, c’est au tour du Pays Basque d’encadrer ses loyers. Le ministre du Logement, Patrice Vergriete, vient d’autoriser 24 communes de la communauté d’agglomération classées en zone tendue à mettre en place l’encadrement dès 2025. Si longtemps les professionnels de l’immobilier ont prétendu que cette mesure pénaliserait les investisseurs, dans les faits, ces derniers sont plus désavantagés par la hausse des taux de crédit immobilier. "Dans le haut Montreuil, il y a des secteurs où les prix sont bas et où les investisseurs parviennent à obtenir une rentabilité locative brute de 6% ou 7%. Même dans le bas Montreuil, pourtant plus coté, il est possible de s’en sortir autour des 5 % si on achète pas cher", constate Dominique d’Agostini, directeur associé de l’agence Century 21 Croix de Chavaux.
Le dispositif désavantage en priorité les grands appartements ou encore les colocations. Pour obtenir une rentabilité locative supérieure à 5 % dans des villes où l’encadrement des loyers est mis en place, vous devez miser sur les petites surfaces de type studio ou T2, dans des secteurs où la demande locative est importante. Enfin, dans les villes où les prix de l’immobilier sont élevés, optez pour les biens les plus récents possibles afin d’éviter d’être pénalisé par l’année de construction. Notre top 5.
Bondy : 7,6% bruts presque partout dans la ville
Avec un prix du mètre carré moyen autour des 3.200 euros, Bondy est une ville où la rentabilité brute locative des investisseurs peut atteindre les 7,6% en mettant en location un studio de 30 mètres carrés acheté à 100.000 euros. Le niveau maximal de loyer applicable pour un logement construit entre 1946 et 1970 est de 21,2 euros par mètres carrés si le bien est mis en location nue, soit 636 euros de loyer au maximum, hors charges. Investir à Bondy est d’autant plus intéressant que les prix de l’immobilier sont encore stables (-0,1% sur 1 an selon les données de Meilleursagents). De plus, en étant proche des villes d’Aubervilliers et Saint-Denis, il vous sera possible de mettre le bien en location saisonnière durant l’été à l’occasion des Jeux Olympiques de Paris 2024.
Lille : 6,3% bruts, près du métro
Seconde ville à avoir emboîté le pas à Paris, la commune de Lille n’en reste pas moins intéressante pour les investisseurs. Le mieux est de se situer non loin d’une station de métro afin de profiter des transports en commun sans être confronté aux prix de l’immobilier élevés dans l’hyper centre. Cherchez du côté de la rue Rabelais, à 5 minutes à pied du métro Caulier où, selon les données de Meilleursagents, le prix moyen du mètre carré est estimé à 3.327 euros. Il sera ainsi possible d’acheter un studio de 25 mètres carrés construit entre 1946 et 1970 pour 85.000 euros et de le louer 450 euros par mois (18 euros le mètre carré au maximum) a, hors charges. Vous percevrez ainsi une rentabilité brute de 6,3%.
Montpellier : 6,24% bruts près des facs
Si les prix de l’immobilier ont considérablement augmenté ces dernières années à Montpellier, il reste de bonnes occasions à saisir pour les investisseurs. Notamment dans le quartier Hôpitaux Facultés, au nord de la ville. Le secteur concentre, comme son nom l’indique, beaucoup d’établissements d’enseignement supérieur (architecture, faculté de Médecine…) bien desservis par les transports en commun. Le prix au mètre carré y est 3.564 euros selon les données de Meilleursagents, ce qui laisse espérer la possibilité d’obtenir un studio de 20 mètres carrés pour 80.000 euros. Si ce dernier est construit entre 1946 et 1970, il pourra être loué 20,8 euros le mètre carré soit 416 euros hors charges pour un studio de 20 mètres carrés Il sera ainsi possible de percevoir une rentabilité brute de 6,24%.
Pantin : 5,9% bruts non loin du métro 4 chemins
Ville emblématique de la gentrification des communes du 93, Pantin affiche aujourd’hui des prix très élevés (6 234 €/m² en moyenne selon les données de Meilleursagents) pour le département. Il n’est pourtant pas impossible d’aspirer à une rentabilité supérieure à 5% en investissant dans les environs de la rue Gabrielle-Josserand, près du métro 4 chemins. Là, les prix de l’immobilier sont estimés en moyenne à 5.182 euros. Vous pourrez donc obtenir, avec un 20 mètres carrés acheté 105.000 euros et construit après 1990, un loyer mensuel plafonné à 518 euros hors charges (25,9 euros). La rentabilité brute locative est alors de 5,9%. Là encore, il est fort à parier, au vu des évolutions des prix de l’immobilier dans la ville, qu’une plus-value importante à moyen-long terme est possible. De plus, le secteur se situe à quelques rues de la commune d’Aubervilliers, l’une des villes qui accueillera les JO de Paris 2024. De quoi offrir la possibilité aux investisseurs de maximiser leur placement à travers la location saisonnière.
Villeurbanne : 5,45 % de rentabilité à côté de Médipôle
S’il semble difficile d’obtenir une rentabilité brute satisfaisante à Lyon avec l’encadrement des loyers, à Villeurbanne, la mission n’est pas impossible. Près du complexe médical privé Médipôle, l’un des plus grands de France, le prix moyen du mètre carré selon les données des Meilleursagents est estimé à 3.429 euros. Avec un loyer maximal de 15,60 euros en location nue pour un logement construit avant 1946, vous pouvez espérer une rentabilité brute locative de 5,45% en investissant dans un 35 mètres carrés de 120.000 euros, loué 546 euros par mois. Une opération profitable, la commune de Villeurbanne ayant vu ses prix exploser ces dix dernières années (+ 52,4%). De quoi espérer une plus-value à la revente sur le moyen-long terme.
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