Journées du patrimoine : investir dans un château avec un rendement garanti par 1 M€ de loyer

Ses critères de sélection sont au nombre de trois. D’abord, le bâtiment doit présenter un véritable intérêt sur le plan historique et architectural. C’est pourquoi Bertrand Bussière jette en général son dévolu sur des châteaux des 18ème et 19ème siècles. Ensuite, le bien doit être situé à la campagne mais à moins de 45 minutes d’un aéroport international ou d’un grand centre d’affaires. La clientèle d’entreprises de Chateauform’ n’a en effet pas de temps à perdre dans les transports. «Un château en Dordogne, ce n’est pas pour nous, résume Bertrand Bussière à Capital. Mon cœur d’activité, c’est la recherche de châteaux en Ile-de-France», non loin de Roissy, d’Orly et de La Défense. Bertrand Bussière «chasse» également à proximité d'autres grandes métropoles comme Lyon, Bordeaux, Milan, Rome, Madrid et Barcelone.

Des critères de sélection féroces

Troisième et dernier critère de sélection, les châteaux doivent compter une centaine de chambres au bas mot. Comme le domaine de Guermantes, en Seine-et-Marne, qui rouvre ses portes en ce mois de septembre après des travaux qui ont porté le nombre de ses chambres à 112. En réalité, Bertrand Bussière n’a pas vraiment besoin de chasser les châteaux. Certes, il actionne ses réseaux d’agents immobiliers et de promoteurs mais nombre de propriétaires viennent spontanément à lui : «Nous sommes très sollicités. Sur 100 propositions reçues, nous visitons dix châteaux et nous étudions ensuite cinq dossiers pour n'en retenir qu'un ou deux».

Les propriétaires de châteaux avec lesquels Bertrand Bussière collabore ne sont pas des rentiers désargentés, propriétaires de «petits» châteaux d’une vingtaine de chambres et en quête de revenus locatifs pour entretenir leur bien. C’est avec des family offices (gestionnaires de grandes fortunes), qui ont investi dans de somptueux châteaux à des fins de rendement, que notre professionnel traite. Un rendement assuré par le loyer d’environ un million d'euros, en moyenne, que Chateauform s’engage à verser chaque année au propriétaire d’un château, durant un bail de douze ans.

«Nous sauvons beaucoup de ruines»

Il faut bien cela pour compenser des coûts de rénovation généralement très importants, compte tenu de l'âge et de la superficie des bâtisses, ainsi que des contraintes imposées par les architectes des bâtiments de France. Sans oublier les normes spécifiques aux établissements recevant du public, notamment en matière de sécurité incendie. «Nous aidons à sauver beaucoup de ruines», souligne Bertrand Bussière, citant les exemples du château de Ronqueux, dans les Yvelines, et du palais abbatial de Royaumont, dans le Val d’Oise.

Mais combien gagne-t-il, lui, pour dénicher ces pépites ? «Un chasseur de château gagne moins bien sa vie qu'un conseiller en fusions-acquisitions mais c'est un métier passionnant», botte en touche cet ex-directeur du cabinet KPMG Corporate finance. Une ancienne fonction qui lui a permis de croiser la route de Daniel Abittan, fondateur de Chateauform’, où il travaille désormais depuis sept ans.