-30% à -50%. C’est, en moyenne, la chute de revenus qui vous attend lorsque vous prendrez votre retraite. Pile au moment où vous aurez enfin le temps de profiter de la vie… Parallèlement, vous êtes assis sur un petit tas d’or illiquide, à savoir votre résidence principale. Des solutions existent pour monétiser sa valeur comme la vente en viager ou la vente de la nue-propriété, mais elles vous empêchent de transmettre votre bien à vos enfants. L’indivision «conventionnelle», elle, vous permet de vendre une partie de votre maison, tout en en demeurant propriétaire. Ce mécanisme «est peu connu en France», reconnaît Thibault Corvaisier, fondateur de la start-up Merci Prosper, qui s’efforce de le développer dans l’Hexagone depuis moins de deux ans.

Prenons l’exemple de Mathilde, une retraitée âgée de 72 ans et propriétaire d’une maison évaluée à 500 000 euros. Elle souhaite y faire 20 000 euros de travaux et s’assurer également un complément de revenus. D’autres propriétaires peuvent avoir besoin d’argent pour «rembourser un crédit ou financer le départ en maison de retraite d’un membre du couple», illustre Thibault Corvaisier. Via un acte notarié, Mathilde vend 10% de son bien, pour 50 000 euros donc, à une société foncière gérée par Merci Prosper et dans laquelle des épargnants investissent. «En général, les propriétaires vendent 20% à 30% de leur bien», indique Thibault Corvaisier. En échange des 10% dans la maison de Mathilde, la foncière lui verse 20 000 euros immédiatement, ainsi qu’une somme de 250 euros par mois pendant 10 ans, soit la durée du contrat passé avec Merci Prosper. Mathilde aurait très bien pu percevoir les 50 000 euros d’un coup, si elle avait préféré : «C’est le propriétaire qui définit les modalités de paiement», explique à Capital Thibault Corvaisier.

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Investissement dans des villes d’au moins 30 000 habitants

Une dizaine d'années plus tard, au décès de Mathilde, qui aura continué à habiter tranquillement son bien, si ses enfants souhaitent garder la maison, ils pourront racheter la part de la foncière. S’ils préfèrent vendre le bien, ils recevront l’argent correspondant à leur quote-part, augmentée de la plus-value. Idem pour la foncière. A noter que la durée de 10 ans du contrat avec Merci Prosper ne constitue pas une date butoir : si Mathilde était décédée au bout de 15 ans, ses enfants auraient racheté la part de la foncière ou vendu la maison au terme de ces 15 ans. Mais ils auraient payé à la foncière une «indemnité d’occupation» au titre des cinq ans supplémentaires par rapport à la durée initiale du contrat.

Cela ne pose-t-il pas problème aux acquéreurs de se trouver face à deux vendeurs, les enfants de Mathilde d’une part, la foncière d’autre part ? «Non, assure Thibault Corvaisier, une indivision conventionnelle est plus simple qu’une indivision successorale», avec son lot de désaccords entre héritiers et, donc, de blocages potentiels ! «La foncière n’investit toutefois que dans des villes d’au moins de 30 000 habitants, afin d’être sûre de disposer d’un nombre d’acquéreurs suffisant pour que les biens puissent être rachetés», ajoute le dirigeant.

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Un rendement de l’ordre de 4,5%

Une foncière qui, parce qu’elle encourage ainsi le maintien à domicile des personnes âgées, permet à ses épargnants-investisseurs d’obtenir une réduction de 25% de leur impôt sur le revenu, dans le cadre de l’IR-PME pour les foncières solidaires. Elle leur offre parallèlement un rendement annuel de l’ordre de 4,5%, chiffre Thibault Corvaisier. En 2024, le million d’euros collecté par la foncière auprès d’investisseurs a financé l’achat de parts immobilières auprès d’une dizaine de seniors. Merci Prosper espère en financer une cinquantaine sur l’ensemble de l’année 2025.