Dans une stratégie retraite, la pierre, placement de long terme par excellence, doit occuper une place de choix. Le scénario idéal est celui où vous achetez un bien locatif autour de vos 45 ans, avec un crédit remboursable sur quinze à vingt ans, (il est aujourd’hui possible d’emprunter à moins de 3,20%, hors assurance décès invalidité). Vous achevez ainsi de payer votre bien au moment où vous quittez la vie active, les loyers perçus jouant ensuite les compléments de pension de retraite. Récapitulatif des offres existantes et nos conseils pour réussir votre opération.
Ancien meublé : les loyers sont de 15 à 20% plus élevés que dans un logement loué vide
Nettement moins cher que le neuf, l’ancien offre aussi des rendements plus élevés. Surtout si vous achetez un bien à rénover que vous louez meublé. Vous devrez dépenser un peu d’argent en équipement (table, lit, armoire…) et vos locataires changeront plus souvent, ce qui exigera plus de disponibilité qu’en location classique.
Mais si vous choisissez votre logement avec soin, vous toucherez des loyers très supérieurs à la norme (de 15 à 20%), de quoi obtenir entre 5 et 6% de rendement. Et puis ce rendement ne sera pas rogné par l’impôt, grâce à la fiscalité dorée du meublé : elle permet d’amortir (autrement dit de soustraire) chaque année de vos loyers taxables le prix des murs (à hauteur de 3,33%) et celui des meubles (à hauteur de 10%), en plus des charges habituelles (intérêts du prêt, entretien…).
Mais gare : depuis 2025, les amortissements réalisés sont à ajouter, à la revente, à la plus-value taxable. Pour ne pas voir fondre son rendement après impôts, il faut désormais soit investir dans une résidence étudiants ou seniors (elles échappent à la nouvelle réglementation), soit donner le bien à un héritier au lieu de le vendre (une donation n’est pas taxée sur la plus-value), soit revendre après trente ans (l’exonération des plus-values est alors acquise), soit récupérer le bien en tant que résidence principale avant de le céder (et bénéficier du principe d’exonération lié à ce type de bien).
Investissement locatif dans le neuf meublé : le versement de votre loyer est garanti par le gestionnaire de la résidence
Le meublé neuf peut aussi offrir des perspectives de rendement attrayantes (entre 4 et 5% l’an). Pour une formule clés en main, visez les résidences de services pour seniors ou étudiants. L’idée : vous achetez un studio ou un deux-pièces meublé et le louez au gestionnaire de la résidence, via un bail de 9 à 11 ans (reconductible). La société s’engage ensuite à vous verser le loyer prévu, même si le bien est inoccupé. En prime, vous récupérez la TVA à 20% sur le prix d’achat.
Le risque, c’est l’incompétence de l’exploitant (des biens mal situés n’ont pu se revendre qu’avec des rabais de 20 à 30%), d’où la nécessité d’en choisir un qui soit expérimenté, comme Réside Etudes ou les Senioriales. Pour investir, le dispositif Censi-Bouvard ayant été supprimé pour 2023, il reste le système d’amortissement, souvent plus performant, qui permet de déduire des loyers une partie du prix d’acquisition (lire le tableau ci-dessous).
Zoom sur un investissement dans une résidence neuve meublée à destination des étudiants
Neuf classique : de 9 à 14% de réduction d’impôts en loi Pinel, selon la durée de location
Du côté du neuf non meublé, le dispositif Pinel, qui s’éteindra à la fin de l’année 2024, octroie une réduction d’impôts de 9, 12 ou 14% du prix d’achat (dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré), selon que vous louez le bien durant une période continue de 6, 9 ou 12 ans. Attention, il faut comparer le gain d’impôts avec le manque à gagner qu’il entraîne, sachant que les plafonds de loyers exigés sont inférieurs de 10 à 20% à ceux du marché. Si cet écart n’est pas compensé par le bonus fiscal, il ne faut pas vous lancer.
A signaler : si vous optez pour un logement d’un haut niveau de confort de vie, la réduction d’impôts s’établit à 12, 18 ou 21%. Méfiance toutefois, car vu la hausse de prix d’achat à prévoir (de + 8 à + 12%), rares sont les endroits où cette formule, appelée Pinel+, peut être profitable.
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