Location meublée : avantages et inconvénients
Les biens loués en meublé loués à titre de résidence principale ne manquent pas d’attrait : des loyers de 15 à 20% plus élevés, et la possibilité de signer un bail «mobilité», qui autorise le propriétaire à louer pour une durée réduite, allant d’un à dix mois (contre un an habituellement). Mais la fiscalité à la revente a été très alourdie en 2025. Pour échapper à la nouvelle règle, qui prévoit la réintégration dans le calcul de la plus-value taxable de tous les amortissements pratiqués depuis l’achat du logement, il existe néanmoins des solutions. Le futur propriétaire peut investir dans une résidence pour étudiants, seniors ou personnes âgées dépendantes (ces résidences ne sont pas concernées par cette réforme fiscale). Il peut aussi donner le logement à un héritier au lieu de le vendre (une donation ne supporte aucune taxe sur la plus-value), revendre après trente ans de détention (l’exonération est alors acquise). Il est aussi possible de récupérer le bien en tant que résidence principale avant de le céder (et bénéficier du principe d’exonération attaché à ce type de logement).
Les règles contractuelles des meublés sont identiques à celles des biens loués vides
Locations vides et meublées sont soumises aux mêmes obligations : bail conforme à un modèle type, établissement d’un état des lieux, réalisation des diagnostics (amiante, plomb…), limitation du dépôt de garantie (à deux mois) et partage des éventuels frais d’agence immobilière. Le loyer des meublés est aussi encadré à la relocation dans les zones tendues (les 47 plus grandes agglomérations), son montant ne pouvant pas excéder celui du locataire précédent, et plafonné (à hauteur d’un loyer de référence majoré de 20%), dès la première location, dans les villes où ce dispositif est appliqué, comme à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux et Montpellier.
Facturer le locataire au forfait mensuel ou trimestriel est la formule la plus commode
Pour faire payer ses charges au locataire (eau, électricité…), le bailleur a deux solutions. Soit il impose le règlement de provisions mensuelles, régularisables chaque année sur justificatifs. Soit il applique un forfait de charges, payable par mois ou par trimestre.
Ce forfait peut être majoré chaque année de l’inflation, mais jamais il ne donne droit à régularisation. L’avantage de la formule est sa simplicité. Gare toutefois à ne pas abuser : selon la loi, le forfait facturé doit être cohérent avec les charges réelles dont le locataire aurait dû s’acquitter.
Le déficit issu des charges et de l’amortissement est déductible des loyers taxables dans une location meublée
Les loyers sont imposés soit au forfait, après 50% d’abattement (régime appliqué jusqu’à 77 700 euros de loyers annuels), soit au «réel». Avec cette seconde option, encore plus profitable, toutes les charges (travaux, syndic, intérêts du prêt…) sont déduites des loyers, plus une partie du prix du bien (3,33% par an) et des meubles (10% par an).
Mieux, si les charges sont supérieures aux recettes, le déficit sera déductible des loyers durant dix ans. Evitant ainsi l’impôt plusieurs années de suite, y compris, sous conditions, la taxe sur la plus-value, l’investisseur peut obtenir plus de 6% de rendement l’an.
Le rendement locatif des petites surfaces meublées dans les 10 plus grandes villes de France
La baisse des prix observée entre 2023 et début 2025 (– 6% en moyenne) a permis de doper les rendements servis, surtout s’agissant des petites surfaces meublées, dont les loyers sont plus élevés que dans le cas des locations vides. Notre tableau, issu des enquêtes de la rédaction de Capital, dévoile que le rendement moyen annuel atteint 5,65%, avec des pointes à plus de 6%, comme à Marseille et Montpellier.
Statut professionnel : pas de taxe sur les plus-values à payer ni d’impôt sur la fortune
De gros avantages fiscaux sont octroyés aux loueurs en meublé professionnels. Mais ce statut exige de toucher plus de 23 000 euros de loyers de meublés par an et d’en retirer plus de 50% des revenus de son foyer. Vous pourrez alors imputer l’éventuel déficit sur votre revenu global durant six ans ; la vente d’un bien sera exonérée de taxe sur la plus-value si vous exercez l’activité depuis cinq ans et si vos loyers n’excèdent pas 90 000 euros par an ; vos biens meublés échapperont à l’impôt sur la fortune immobilière. Seul bémol : depuis 2021, au lieu d’une taxe sociale de 17,2% sur vos profits, c’est une cotisation de 35 à 40% qu’il vous faut payer (mais qui donne droit aux prestations maladie et retraite).
