A la recherche d’un investissement locatif, savez-vous qu’il est possible d’acheter 23 mètres carrés à Paris pour seulement 22 000 euros ? Bien sûr, vous ne trouverez pas ce bien sur le marché du logement, où une telle surface coûte 218 000 euros, sur la base d’un prix moyen de 9 480 euros le mètre carré, mais sur celui des… caves. «Comme pour les parkings, les propriétaires bailleurs tendent de plus en plus à scinder le bail du logement de celui de la cave, afin de mieux valoriser chacun des deux lots», explique à Capital Laure Courty, fondatrice de la société Je stocke, spécialisée dans la location de locaux de stockage. Lorsque ces propriétaires décident de vendre leurs biens, ils cèdent donc la cave indépendamment de l’appartement. D’où le développement d’un véritable marché des caves. D’autant plus que «dans pas mal d’immeubles, des caves ont été abandonnées, ce qui a conduit des investisseurs à les acheter, pour les rénover et les relouer», ajoute Laure Courty.
Ils ont eu le nez creux. Selon Je stocke.fr, la rentabilité locative brute des caves, c’est-à-dire le loyer annuel rapporté au prix d’acquisition, sans prendre en compte la taxe foncière et les (faibles) charges de copropriété, s’échelonne entre 7% et 11% dans les 11 plus grandes villes de France, contre une fourchette de 5% à 6% pour les parkings et 4% pour l'immobilier résidentiel à Paris. C’est à Lille, Marseille et Montpellier que la location de caves procure le rendement maximal de 11%. D’abord parce que le prix d’achat d’une cave est particulièrement abordable dans ces trois villes, entre 1 300 et 1 500 euros le mètre carré. Ensuite, les loyers, qui ne sont pas encadrés, contrairement aux baux d’habitation dans certaines métropoles, dépassent nettement les 10 euros le mètre carré à Lille, Marseille et Montpellier, grâce à une forte demande, en partie entretenue par «une importante population d’étudiants, qui a besoin de lieux de stockage lorsqu’elle part à l’étranger en Erasmus», décrypte Laure Courty. A Montpellier et Marseille, la superficie moyenne des caves louées tourne par ailleurs autour de 5 à 6 mètres carrés seulement. Or «les petites surfaces, plus abordables à la location, se louent très bien», indique la fondatrice de Je stocke.
Logement étudiant : jusqu’à 1 400 demandes pour un studio à Paris !
Les caves, un marché de bouche à oreille
A Paris, la rentabilité des caves est un peu moindre, avec une moyenne de 9%, en raison d’un prix d’achat autrement plus élevé, à 2 745 euros le mètre carré. Mais des arrondissements comme les XIIIe, XIVe, XIXe et XXe offrent une rentabilité brute de 11%. «Déjà dynamique avant l’épidémie de Covid-19, le marché des caves a encore accéléré après la crise sanitaire, qui a engendré un désir profond de disposer d’un maximum d’espace à vivre et, donc, de lieux où stocker» ce qu’on ne veut plus voir encombrer son salon, décrypte Laure Courty.
Attention, la rentabilité locative d’une cave dépend de sa qualité. Un escalier en pierre tortueux pour descendre au sous-sol de l’immeuble et des portes en bois vermoulu, qui peuvent être aisément fracturées, ne justifieront pas un loyer aussi élevé que des caves accessibles via un ascenseur et bien fermées. «Ventilation, accessibilité, sécurisation» : c’est ainsi que Laure Courty définit une cave de qualité. La terre battue n’est en revanche aucunement rédhibitoire car elle permet au sol de respirer. Si votre cave ne remplit pas ces trois critères, pas d’inquiétude : «Il existe des spécialistes de la rénovation de caves, qui résolvent les problèmes d’humidité et les aménagent très bien, avec des étagères, des casiers à vin, des rangements pour les vêtements», énumère la dirigeante. Vous voilà décidé à investir dans une cave ? Pour trouver le bien de vos rêves, épluchez les portails d’annonces immobilières traditionnels et les ventes aux enchères : «Les caves demeurent un marché de bouche à oreille, très local», précise Laure Courty.
Canicule : cette astuce toute simple peut faire baisser la température de votre logement de 6°C
Notre guide complet de l’investisseur. Pourquoi investir dans l’immobilier ? Avec quels avantages fiscaux à la clé ? Comment tirer le meilleur rendement de sa ou ses location(s) ?
