Malgré la crise sans précédent que traverse, le secteur de l'immobilier, l’investissement dans des immeubles de rapport a toujours la cote. Il est vrai que ce type d'opération permet encore de dégager des rentabilités brutes moyennes de 5% à 7%. Il n’est d’ailleurs pas rare de pouvoir aller au-delà si vous procédez aux bons arbitrages. "Cela représente 15% des transactions que l’on conclut tous les ans. Mais attention, ce type de placement est avant tout conseillé aux investisseurs aguerris et bricoleurs. Il faut avoir assez de temps pour entretenir les parties communes, faire des travaux réguliers dans l’immeuble et répondre aux demandes des locataires", prévient Martin Menez, cofondateur de Bevouac, spécialisé dans l’investissement locatif clé en main.
En possédant votre immeuble, vous avez la maîtrise sur la gestion courante et vous faites des économies sur les honoraires du syndic. Si vous préférez déléguer la gestion locative du bien à un professionnel, misez alors sur les villes moyennes, à fort potentiel locatif où les prix sont modérés, mais qui comportent de nombreuses infrastructures (hôpitaux, université, transports-en commun…). C’est le cas par exemple de villes comme Périgueux, Orléans, Brest ou encore Le Havre. Vous y trouverez des immeubles de moins de 5 appartements à moins de 200 000 euros. "L’idéal est de miser sur les immeubles composés de petites surfaces. Des studios ou des deux-pièces afin d’optimiser votre opération", indique Patrice Petit, responsable du pôle administration de biens chez Orpi. Veillez à ce que le prix d’achat de l’immeuble soit inférieur à l’addition du prix de chaque appartement que vous auriez pu acheter un à un. Ce sont ces économies d’échelles qui vous assureront une rentabilité brute importante.
Réduire sa fiscalité grâce aux passoires énergétiques
Pour une opération encore plus profitable, vous pouvez vous tourner vers les immeubles passoires énergétiques. En vous appuyant sur les aides nationales et locales à la rénovation, vous financez une partie des travaux. Quant à votre reste à charge, il servira à nourrir votre déficit foncier. Cette astuce fiscale vous permet de déduire la part de charges supérieures à vos revenus fonciers sur votre impôt sur le revenu.
Une opération d’autant plus intéressante dans le cadre de travaux de rénovation énergétique depuis le 21 avril 2023, le plafond du déficit foncier est passé de 10 700 à 21 400 euros et cela pour tous les travaux de rénovation énergétique entrepris entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Cette disposition sera applicable pour les déclarations d'impôt sur le revenu de 2024, 2025 et 2026. "Les investisseurs doivent toutefois être sûrs de pouvoir réaliser les travaux nécessaires pour sortir de la catégorie des passoires énergétiques, ce qui n’est pas évident. Le PLU de certaines villes pose des règles strictes en matière de rénovation des façades dans les centres-villes anciens. Or, pour sortir un immeuble de la catégorie passoire énergétique, il faut nécessairement pouvoir isoler les combles et les murs par l’extérieur", ajoute Patrice Petit.
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