Payer le moins d’impôt possible est l’un des sports favoris des bailleurs en location meublée. Pour ce faire, les contribuables soumis au statut LMP (loueur en meublé professionnel), ainsi que - s’ils en ont fait la demande - les bailleurs soumis au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) optent pour un régime fiscal spécifique, appelé le régime réel. Celui-ci leur permet de déduire de multiples charges de leurs revenus locatifs, et donc de faire baisser l’assiette de leurs revenus imposables. Parmi les charges déductibles, on trouve la taxe foncière, les frais de gestion liés à la location, les frais d’assurance… mais surtout les charges d’amortissement du mobilier et du logement.
Pour rappel, l’amortissement est une notion comptable qui permet de prendre en compte la dépréciation (la perte de valeur) d’un bien au cours de sa durée d’utilisation. Prenons l’exemple d’un ordinateur, que nous aurions acheté 1.000 euros. En cinq ans, on considère que la valeur de cet ordinateur se déprécie au point d’atteindre une valeur nulle. En comptabilité, on crée alors une charge d’amortissement qui compense la dépréciation de l’actif de 1.000 euros sur cinq ans. Cette dépréciation correspond ici à une perte de valeur de 200 euros par an, déduite de notre bilan comptable.
Une notion complexe mais incontournable pour calculer son impôt
Grossièrement, l’amortissement d’un appartement fonctionne selon le même principe. La valeur d’un logement loué en meublé “diminue” avec le temps, d’un point de vue fiscal. Et cela “même si dans la réalité, on observe le contraire avec la hausse des prix de l’immobilier”, appuie Christophe Duprat, le PDG de la société spécialisée dans le conseil aux bailleurs Qlower.
L’amortissement obéit toutefois à des règles complexes, nécessitant souvent de faire appel à des cabinets spécialisés pour pouvoir calculer correctement leur montant. Or, pour les bailleurs, tenir compte de l’amortissement est primordial : ce mécanisme permet de déduire un maximum de leurs revenus locatifs au fisc, et donc payer in fine moins d’impôts. Voilà pourquoi, même sans en connaître les calculs en détail, il leur est nécessaire d’en comprendre la logique.
Chaque logement est fiscalement “découpé” en plusieurs composants. On distingue le terrain, le gros œuvre, le toit, la façade, l’installation électrique, le mobilier, etc. Chaque composant compte pour une certaine quote-part du prix du logement, et possède sa propre durée d’amortissement aux yeux de l’administration. Pour ne rien arranger, les durées et les quote-parts varient selon le type de logement (maison ou appartement), le prix moyen du mètre carré, ou encore de la présence ou non d’un ascenseur dans l’immeuble… Bref, plutôt que de détailler le maquis de ces règles abstraites, Qlower présente pour Capital le barème suivant, certes simplifié, mais qui s’approche néanmoins de la réalité générale.
Une fois la part du terrain extraite puisqu’elle n’est pas amortissable, nous avons :
- le gros œuvre, qui compte pour environ 50% de l’assiette restante, et s'amortit sur 50 ans ;
- la façade et la toiture, qui comptent pour environ 20%, et s’amortissent sur 20 ans ;
- les installations techniques, qui comptent pour environ 20%, et s’amortissent sur 15 ans ;
- les agencements intérieurs, qui comptent pour environ 10%, et s’amortissent sur 5 ans.
De plus :
- les travaux réalisés après l’acquisition s’amortissent sur 10 ans ;
- le mobilier et les équipements s’amortissent sur 5 à 7 ans ;
- les frais d‘acquisition du logement (on pense ici aux frais de notaires et aux éventuels frais d’agence immobilière) s’amortissent sur 20 ans.
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Un gros impact sur les revenus imposables
Pour illustrer l’impact de l’amortissement sur l’impôt payé par les bailleurs, Qlower prend l’exemple d’un appartement acheté 120.000 euros dans une ville moyenne, en 2015. Dans cet exemple, la quote-part liée au terrain - qui dépend évidemment de la zone où le bien se situe - correspond à 10% de la valeur du bien. Par ailleurs, après acquisition, le logement a fait l’objet de travaux, pour un montant de 10.000 euros ; et 10.000 euros supplémentaires ont été dépensés dans l’équipement du logement afin de le rendre éligible à la location meublée.
Le bailleur tire 800 euros par mois de loyer grâce à cet investissement, dont il retranche environ 15% de charges diverses. Dans cette situation, voici comment sera calculé l’amortissement du logement, et l’impact qu’il aura sur le revenu réel du bailleur.
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Dans cet exemple, le bailleur peut donc amortir 9.540 euros chaque année, pendant 5 ans. Or, ses revenus s’élèvent à 800 euros par mois, dont il déduit 15% de charges diverses. Son revenu imposable, avant amortissement, est donc de 12 x (800-15%) = 8.160 euros annuel. Dans ces conditions, il pourra donc déduire l’intégralité de ses revenus locatifs… et même constituer une “réserve” d’amortissement, qu’il peut réutiliser les années suivantes. “Ce réservoir se remplit tant que les charges sont supérieures au revenus locatifs. Dans notre exemple, les 5 premières années contribuent à alimenter ce stock” explique Qlower.
Dans cet exemple, concrètement, (et en anticipant une hausse de loyer régulière de 0,5% par an), Qlower prédit alors un réservoir de 1.380 euros en année 1, alimenté de 1.339 euros supplémentaires en année 2, de 1.298 euros en année 3, de 1.257 euros en année 4, et enfin 1.216 euros de plus en année 5. Total du réservoir d’amortissement au bout de 5 ans : 6.490 euros, qu’il pourra déduire de ses revenus futurs. En comptabilité, ce mécanisme porte le nom “d’amortissement réputé différé”.
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Un réservoir qui s’épuise avec le temps
Au bout de 5 ans, l’amortissement d’un logement diminue mécaniquement. En effet, le composant “agencement” du logement a entièrement été compensé, tout comme le composant “mobilier”. A ce stade, notre bailleur n'amortit ainsi plus que 5.380 euros à partir de l’année 6, contre 9.540 euros les années précédentes. Il pioche alors dans sa réserve, et réalise un amortissement réputé différé. Le mécanisme lui permet “d’utiliser” 2.986 euros de sa réserve en année 6, 3.028 euros en année 7 et ainsi déduire encore totalement ses revenus locatifs sur ces deux années. Il lui reste enfin 6.490 - 3.028 - 2.986 = 476 euros d’amortissement réputé différé en année 8, qu’il pourra déduire de ses revenus locatifs.
En revanche, à partir de l’année 9, les choses se gâtent. Le réservoir d’amortissement est totalement à sec et la charge d’amortissement de l’année, réduite à 5.380€, ne compense plus les loyers. S’il ne réagit pas, l’investisseur subira alors l’impôt dont Qlower estime l’assiette à 3.112 euros dans notre exemple (en tenant compte à la fois d’une hausse régulière de loyer de 0,5% par an, et des charges déductibles). “A une tranche d’imposition de 30% (+17,2% de prélèvements sociaux), l’impôt s’élève alors à 1.469 euros pour le bailleur cette année”, en déduit le spécialiste de l’investissement locatif.
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Recréer de l’amortissement… en rénovant le logement
Pour éviter de se retrouver dans une telle situation, le bailleur peut toutefois agir. Il existe en effet plusieurs moyens de recréer de l’amortissement déductible, et de baisser son assiette taxable. Tout d’abord, le bailleur peut choisir de renouveler le mobilier usé de sa location… et ainsi déduire l’amortissement de ses nouveaux meubles. “Et cela même si dans la réalité, le remplacement du mobilier se fait plutôt au fil de l'eau et non d'un coup”, contextualise Christophe Duprat. Si, par exemple, le bailleur remplace un canapé et dépense 1.000 euros, son amortissement démarre dès l'année d’acquisition et pour 5 ans. Ce qui ajoute ici 200 euros de charge d'amortissement les 5 années suivantes. “Tout investissement de plus de 600 euros est amortissable”, rappelle le PDG de Qlower.
Notre bailleur peut aussi, à l’issue d’un certain nombre d'années, réaliser des travaux de rénovation. On rappelle d’ailleurs que les bailleurs peuvent eux aussi toucher l’aide MaPrimeRénov’ pour réaliser certains types de travaux énergétiques, et surtout, qu’à partir de 2023, il deviendra impossible pour eux de mettre en location les biens les plus énergivores. Nous avons pris ici l’exemple d’un bailleur qui, en année 9, réaliserait 10.000 euros de travaux pour mettre à niveau sa location meublée. Voici les conséquences qu’auraient alors ses travaux sur sa fiscalité.
Dans cette configuration, notre bailleur, sur les cinq années suivantes, pourra alors déduire 10.000 euros supplémentaires de ses revenus locatifs. Sur cinq ans, par défaut, le revenu taxable du bailleur se serait élevé à 18.988 euros. En prenant en compte son taux marginal d’imposition de 30% et les prélèvements sociaux obligatoires, il se serait alors acquitté de 8.962 euros d’impôt.
Or, en déduisant 10.000 euros de travaux entrepris pour rénover son bien, notre bailleur déduit mécaniquement 10.000 euros de son assiette fiscale sur la période. L’économie est non négligeable, puisqu’il paie 4.242 euros d’impôt sur ses revenus locatifs, soit 4.720 euros de moins que s’il n’avait pas entrepris de travaux. Entreprendre des travaux coûte certes de l’argent au bailleur… mais cet investissement est en partie compensé par l’avantage fiscal qu’il va en retirer. “Ces travaux augmentent la valeur du bien et maintiennent son attractivité sur le marché locatif”, ajoute par ailleurs Qlower. “La bonne solution consiste donc à engager des travaux ou remplacer des équipements valorisant le bien”, conclut la société.
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