Promulguée mi-février, la loi de finances (LFI) pour 2025 a réservé une mauvaise surprise aux loueurs de meublés non professionnels (LMNP), en leur retirant un avantage fiscal. Pour rappel, les loueurs en meublé non professionnel peuvent déduire de leurs revenus locatifs l’amortissement comptable de leur bien, c’est-à-dire sa perte de valeur annuelle. La loi de finances préserve cette possibilité mais contraint désormais les propriétaires bailleurs, en cas de cession du logement, à intégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value, c’est-à-dire de l’écart entre le prix de vente et le prix d’achat. Une mesure qui aura pour effet d’augmenter le montant de la plus-value et, donc, de l’impôt à payer sur celle-ci.
Mais tous les loueurs de meublés non professionnels ne seraient pas concernés par cette mesure, à la lumière de «la nouvelle version du formulaire 2048-IMM-SD, publiée par l’administration fiscale le 20 mars», indique Baptiste Bochart, juriste chez Jedeclaremonmeuble.com. Dans cette nouvelle version de ce formulaire, destiné à aider les notaires à calculer la plus-value de cession des LMNP, «une formulation semble suggérer que le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) serait finalement exempté de la réintégration des amortissements», précise Baptiste Bochart.
Une position fragile de l’administration fiscale
Pour rappel, en tant que loueur en meublé non professionnel, vous pouvez déclarer vos revenus locatifs au régime réel, ou au régime micro-BIC si ces revenus ne dépassent pas 77 700 euros par an. «A la ligne 25 du formulaire sont mentionnés les amortissements admis en déduction (des revenus locatifs) en application de l’article 39 C du Code général des impôts. Or cet article 39 C fait référence aux amortissements déduits dans le cadre du régime réel. Mentionner cet article revient donc à rendre la mesure uniquement applicable aux amortissements déduits dans le cadre du régime réel, à l’exclusion du régime micro-BIC», décrypte Baptiste Bochart.
Si vous louez un meublé en micro-BIC, ne vous emballez pas trop rapidement ! «La position de l’administration fiscale apparaît bien fragile, elle n’est supportée par aucun texte officiel et opère une distinction (entre micro-BIC et régime réel) non prévue par la loi de finances pour 2025», tempère Baptiste Bochart. Pour le juriste, «l’exonération du régime micro-BIC de la réintégration des amortissements s’avère d’autant plus surprenante qu’elle tranche avec la charge opérée par le législateur contre le régime micro-BIC ces dernières années».
Regain d’attrait pour la location de courte durée
En effet, privilégié par les loueurs de meublés touristiques, en raison de l’abattement fiscal de 50% à 71% sur les revenus locatifs, le régime micro-BIC a récemment vu ses avantages remis en question, notamment par la loi «anti-Airbnb» de novembre 2024, qui vise à inciter les bailleurs à se tourner vers la location de longue durée. «L’exclusion du régime micro-BIC de la réintégration des amortissements envoie un signal contradictoire puisqu’elle redonne un avantage à ce régime, et, par conséquent, de l’attrait à la location de courte durée par rapport à la location de longue durée», relève Baptiste Bochart. Ni Bercy ni le ministère du Logement n’avaient répondu à la sollicitation de Capital à l’heure où nous publions ces lignes.
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