Régime réel ou abattement forfaitaire ? Bailleurs, voici les cas où vous devez pencher vers l’une ou l’autre fiscalité

Pour simplifier les calculs, et afin de pouvoir réaliser des comparaisons entre profils, nous avons défini plusieurs hypothèses. La première : nos bailleurs louent un bien acheté 200.000 euros. La deuxième : nos bailleurs sont tous imposés à un taux marginal de 30% sur leurs revenus. La troisième : dans le cas des locations meublées, l’amortissement de leur bien - qu’ils peuvent faire valoir en régime réel - sera évalué à 5.000 euros. Toutes nos simulations sont calibrées de façon à ce que les bailleurs restent dans les plafonds de revenus indiqués ci-dessus, et ne soient ainsi pas considérés comme des bailleurs professionnels. Dans ces simulations, nous avons enfin défini les charges financières fictives de nos bailleurs (intérêts d’emprunt, assurance emprunteur) à 2.000 euros, et leurs charges locatives à 1.500 euros. Soit des montants assez usuels que peut constater Olifan Group pour ce type de bien.

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Si vos rendements sont faibles, autour de 4%

Nous avons d’abord étudié le cas où nos bailleurs fictifs ont tiré des rendements bruts annuels de 4% de leur location. C’est-à-dire, 200.000*4% = 8.000 euros de loyers générés.

Dans le cas de ces biens loués avec des rendements relativement modestes, on se rend compte qu’il est souvent préférable pour les bailleurs de privilégier le régime réel. Pour le cas des locations nues, dans nos simulations, la fiscalité passe ainsi de 5.600 euros de revenus imposables avec l’abattement forfaitaire à 4.500 euros en régime réel.

Dans le cas des locations meublées, l’opération est encore plus avantageuse : en prenant en compte les charges financières, les charges courantes, et l’amortissement de leur bien, les bailleurs arrivent ici à déduire l’intégralité de leurs revenus imposables en régime réel ! Ils ne paieraient ainsi aucun impôt sur les loyers générés en 2020, contrairement à ceux ayant opté pour l’abattement forfaitaire.

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Si vos rendements sont importants, autour de 7%

Nous avons ensuite étudié le cas où nos bailleurs fictifs, bien inspirés, ont su tirer jusqu’à 7% de rendement brut grâce à leur location. C’est-à-dire, 200.000*7% = 14.000 euros de loyers annuels.

Grâce à ces exemples, on se rend compte que les bailleurs en meublé ou en location nue n’ont plus tout à fait intérêt à choisir le même type de régime si leur location présente de hauts rendements. En location nue, les charges déductibles (charges financières, charges courantes) ne sont ici pas suffisantes ici pour rendre pertinent le passage en régime réel. L’abattement de 30% permettra en effet de déduire 14.000 * 30% = 4.200 euros de leurs revenus locatifs. Soit une somme supérieure à l’ensemble des charges financières et courantes de notre bailleur (2.000 + 1.500) = 3.500 euros...

En revanche, du côté de la location meublée, choisir de déduire ses charges via le régime réel reste encore ici tout à fait pertinent. Les bailleurs choisissant le régime réel ne seront ainsi imposés que sur la base de 5.500 euros de revenus, contre 7.000 euros pour les bailleurs qui appliqueront l’abattement forfaitaire.

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Si vous avez réalisé des travaux

Dans le cas de biens locatifs ayant été rénovés par leur propriétaire, des déductions supplémentaires pourront être prises en compte en régime réel. Dans le cas des locations nues, les travaux dits de réparation et d’amélioration sont déductibles intégralement. De quoi largement diminuer votre fiscalité annuelle, voire même de créer du déficit foncier utilisable pour réduire les autres revenus ou compenser des revenus fonciers futurs… Attention néanmoins : le choix du régime réel engage le bailleur pour 3 années civiles, on ne pourra ainsi revenir au régime du micro-foncier qu’ultérieurement.

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Concernant la location meublée, en revanche, les règles seront un peu différentes. En régime réel, vous ne pouvez pas déduire les travaux réalisés… mais vous les amortirez sur de nombreuses années. Réaliser des travaux dopera donc certes l’amortissement annuel que vous pourrez déduire de vos revenus. Mais à une échelle bien moindre que si vous aviez choisi de louer un bien vide. “Après avoir réalisé de gros travaux, mieux vaut donc privilégier la location nue pendant les années suivantes, avant d’envisager un passage en location meublée pour ensuite amortir”, conseille ainsi Florent Belon, responsable de l’ingénierie patrimoniale chez Olifan Group.

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Si vous n’avez pas ou plus de charges financières à rembourser

Imaginons maintenant une situation où le bailleur a acquis depuis de longues années son bien immobilier, et n’a plus d’emprunt à rembourser. Ainsi, le bailleur réduit à zéro ses charges financières à déduire. Dans cette configuration, vous allez le voir, il sera possiblement plus intéressant pour le bailleur (en nu et en meublé) de passer à un régime forfaitaire.

En reprenant des hypothèses similaires de valeur de bien, d’amortissement, et un rendement locatif élevé, on constate toutefois que le régime réel n’est plus aussi avantageux pour les bailleurs. Et pour cause : ils ne déduisent plus aucun euro en charge financière ! Dans ce rare cas de figure, l’abattement forfaitaire devient ainsi plus avantageux à la fois pour les bailleurs en location nue, et pour ceux en location meublée.

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Si vous n’avez plus de charges financières à rembourser, et que vous possédez votre bien depuis longtemps

Dernier cas de figure intéressant à étudier : celui où les investisseurs ont non seulement fini par rembourser intégralement leur bien… mais le possèdent par ailleurs depuis des décennies. Or, les éléments de construction du bien immobilier sont amortis composant par composant, sur une durée allant de 15 ans (pour l'agencement) à 50 ans pour le gros œuvre. Au-delà de 25 ans l’amortissement a été déduit en tout ou grande partie : il devient alors très faible, surtout compte tenu des prix immobiliers pratiqués il y a 20 ans. Les investisseurs en meublé se retrouvant dans cette situation se doivent d’être attentifs. Et devront probablement privilégier l’abattement forfaitaire par rapport au régime réel, comme l’illustrent les simulations ci-dessous.

*Attention. Dans le cas des locations nues, une fois le régime choisi, celui-ci est irrévocable durant les trois années suivantes. Assurez-vous, dans ces conditions, que le régime choisi sera le plus avantageux sur l’ensemble de la période. Pour les locations meublées, en revanche, les bailleurs sont libres de changer de régime tous les ans. Les éventuels changements de régime doivent s’effectuer auprès de l’administration fiscale avant avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année de déclaration.