C’est désormais acté. Le dispositif Pinel s’éteindra au 31 décembre 2024. En tant qu’investisseur, vous n’avez donc plus beaucoup de temps pour réaliser une opération immobilière dans le neuf qui vous permettra de bénéficier de la fameuse réduction d’impôt associée à ce dispositif d’investissement locatif. Pour rappel, en acceptant les contraintes liées au dispositif Pinel, les propriétaires peuvent réduire leur impôt sur le revenu de 10,5% du prix de vente du logement neuf s’ils louent celui-ci pendant 6 ans, de 15% s’ils le louent 9 ans, et de 17,5% s’ils le louent 12 ans. A partir du 1er janvier 2024, la réduction fiscale sera rabotée et tombera respectivement à 9%, 12% et 14% selon le nombre d'années, avant la disparition définitive du mécanisme Pinel en 2025.
Bien sûr, il existe aussi le Pinel+, une extension du dispositif qui permet d’ores et déjà de de profiter de réduction d’impôt plein pot de 18 % sur 9 ans ou 21% sur 12 ans. “Mais ces programmes soumis à plusieurs conditions bien spécifiques en termes de confort et de performances énergétiques, sont encore rares. Mieux vaut donc se porter sur les opérations en Pinel classique qui sont majoritaires”, explique Franck Vignaud, Directeur du Laboratoire de l’immobilier. De facto, les clients vont se tourner en majorité vers un Pinel classique.
Alors quels sont les spots qui peuvent encore permettre de réaliser des opérations intéressantes en Pinel ? Pour le savoir, nous avons passé au crible l’ensemble du territoire à l’aide du Laboratoire immobilier, selon plusieurs critères. Nous avons retenu pour vous des villes qui offrent à la fois des bonnes rentabilité (rapport prix, loyers), mais aussi des indicateurs positifs sur la qualité du marché locatif (taux de vacances faibles, évolution démographique positive.)
Les meilleurs rendements locatifs sont à chercher en première et deuxième couronne des grandes agglomérations
Premier constat d’évidence : pour trouver les prix les plus attractifs et des rendements locatifs plus dynamiques, il faudra absolument vous écarter de Paris et des cœurs de grandes métropoles françaises (Bordeaux,…). Préférez la 1ère et 2ème couronne parisienne ou des villes de taille moyenne comme Amiens, Nîmes, Tours, Beauvais ou Poitiers.
Dans ces villes, le rendement locatif brut pour des opérations de logements neufs se situe entre 3,10% et 3,95% (à Poitiers, par exemple), “alors qu’en coeur de métropole, il est impossible d’atteindre les 3% avec la montée des prix dans le neuf”, indique Franck Vignaud. A Villemonble, en 1ère couronne en Ile-de-France, les feux sont, particulièrement au vert avec une très bonne évolution démographique, un marché profond et un taux de vacance locatif faible. Le rendement y est intéressant, aux alentours de 3,70% et le prix à 6.200 euros en moyenne du mètre carré.
Autres opportunités autour de Pomponne, en 2ème couronne, une commune qui évolue positivement ou Hardricourt située dans les Yvelines, accueillant de grands bassins d’emploi parmi lesquels Airbus et un hôpital réputé. “Il s’agit d’un gros bassin d’emploi dans un secteur calme et résidentiel, privilégié des urbains et des familles”, confirme Franck Vignaud.
Nîmes : un marché particulièrement attractif pour rentabiliser un investissement en Pinel
Pour dénicher de bonnes opportunités hors Ile-de-France, direction Nîmes, marché de report de Montpellier où les prix des logements neufs sont devenus prohibitifs. Nîmes montre une évolution très positive, avec des projets en matière de santé et d’emploi. “Il s’agit d’un gros bassin démographique », indique Franck Vignaud, “malgré une population qui baisse un peu et un taux de vacance plus élevé surtout dans le centre ancien, à cause du vieillissement des immeubles, ce qui n’est pas représentatif des opportunités dans le neuf.” La ville située en zone B1 offre jusqu’à 3,25%, en moyenne, de rendement locatif brut.
Autres villes à examiner de près, aux conditions de marché et aux rendements similaires : Tours, Poitiers et Amiens. Avec sa proximité de Paris, son faible taux de vacance locative, sa forte population étudiante et jeunes actifs, Tours représente un marché très intéressant au prix moyen attractif : 4.800 euros du mètre. Idem du côté de Poitiers avec ses 29.000 étudiants et son prix encore plus doux, autour de 3700 euros du mètre carré. Quant à Amiens, les opportunités y sont intéressantes en raison d’une forte population étudiante et d’un fort taux de location (37%).
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Sélectionnez un programme de construction située dans une ville au bassin démographique dynamique
Dans tous les cas et pour toute opération immobilière dans le neuf, suivez des conseils de bon sens : sélectionnez un bien situé dans une ville au bassin démographique dynamique, avec des équipements, des commerces et des transports en commun à proximité. “Ne soyez pas dupes face à des offres immobilières trop alléchantes ou opérations promotionnelles”, signale Franck Vignaud. Et pour cause, avec des ventes dans le neuf en baisse de 42% en comparaison avec le 1er trimestre 2022 et un recul de 52% de baisse de ventes aux investisseurs, la filière est en quête de candidats à l’achat !
Pour bien lire le tableau : d'après les statistiques compilées par le Laboratoire de l'immobilier, une ville qui comporte 25% de locataires sur le parc privé dispose d'un marché locatif solide. Une bonne variation du nombre de logements par rapport la variation du nombre de ménages sur une période de 20 ans doit donner un rapport compris entre 1,1 et 1,3. Au-dessus on surproduit des logements par rapport au nombre de ménages. Chaque ville citée, dans le tabealu ci-dessus, offre une majorité de critères bien orientés.
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