Plus que quelques mois pour profiter du dispositif Pinel avant un prochain coût de rabot sur les avantages fiscaux. Aujourd’hui, il est possible d’obtenir une baisse d’impôt de 17,5% à condition de louer son bien 12 ans, de 15% à condition de louer son bien 9 ans, de 10,5% à condition de louer son bien 6 ans. Mais dès le 1er janvier 2024, les déductions fiscales passeront à 14% pour une mise en location durant 12 ans, à 12% pour une mise en location durant 9 ans et à 9% pour une mise en location durant 6 ans. Le montant de la déduction fiscale est calculé à partir du prix d’achat du bien, dans la limite de 300.000 eurps par an.
Reste à trouver la ville où l’on peut associer une rentabilité locative brute correcte avec la ristourne fiscale. "Les loyers du Pinel étant plafonnés, la rentabilité brute moyenne tourne autour de 2,8 à 3,2%", précise d’entrée Mylène Chartrou, directrice générale de Stellium Immobilier. "Mais en trouvant un logement qui rapporte au moins 3% de rentabilité brute pendant la location Pinel, les investisseurs doivent avoir à l’esprit qu’une fois la défiscalisation terminée, s’ils basculent le logement en meublé, ils pourront augmenter le montant de leur loyer de 80 à 100 euros et percevoir, à ce moment là, une rentabilité locative importante", ajoute Mylène Chartrou.
L’idéal, pour préparer l’avenir est donc de miser dès maintenant sur des logements neufs peu chers de la zone A afin d’accéder à des plafonds de loyers élevés (13,56 euros le mètre carré) sans que le prix d’achat ne soit trop important (sous les 250.000 euros) et ainsi obtenir une rentabilité brute correcte avant impôts (supérieure à 3,5%) tout en profitant des taux de défiscalisation du Pinel. Notre top 5.
Meaux : 4,39% en louant à des familles
Le centre historique de la ville et ses rues piétonnes en font un lieu idéal pour s’établir en famille. La commune de Seine-et-Marne, située à 25 minutes en transport de Paris par la ligne P du Transilien, s’engage depuis plusieurs années dans la modernisation de ses infrastructures et la production de logements neufs. Classée en zone A, la ville de Meaux offre des programmes immobiliers permettant aux investisseurs de faire du Pinel tout en profitant d’une rentabilité locative brute importante. On y trouve ainsi des T3 de 63 mètres carrés adaptés à des familles, proposés à la vente avec place de parking pour 238.000 euros. De quoi obtenir une rentabilité locative brute de 4,39%.
Bussy-Saint-Georges : 4,11% pour un morceau de campagne près de Paris
Les chantiers immobiliers vont bon train dans une commune qui s’appuie sur Disneyland et le Val d’Europe situés tout près pour se développer. Son emplacement à seulement 30 minutes de Paris en RER A ou par l’autoroute A4 permet à Bussy-Saint-Georges d’attirer des travailleurs qui souhaiteraient s’éloigner de la ville pour se rapprocher de la campagne. Située en zone A, la ville permet aux investisseurs d’obtenir dans l’immobilier neuf une rentabilité locative brute de 4,11%. Pour ce faire, ils doivent miser sur des deux-pièces d’une superficie de 45 mètres carrés proposés à la vente pour 230.000 euros, place de parking comprise.
Dijon : 3,75% dans un centre dynamique
Distinguée à plusieurs reprises par le magazine Entreprendre comme "cité la plus attractive de France", Dijon accueille dans son agglomération près de 18.000 entreprises de différents secteurs. De quoi nourrir le marché locatif dans la ville, déjà alimenté par les quelque 30.000 étudiants de l’enseignement supérieur présents sur le territoire. Dijon se situe en zone B1. Le plafond de loyer à appliquer est donc inférieur à ceux de la zone A (10,93 euros le mètre carré en zone B1 contre 13,56 euros le mètre carré en zone A). Il n’en reste pas moins que les investisseurs peuvent s’en sortir avec une rentabilité locative brute de 3,75% en misant sur des deux-pièces de 43 mètres carrés dans la ville, vendus avec parking pour 192.000 euros.
Nantes : 3,69% dans une ville étudiante
Si les prix de l’immobilier ont beaucoup augmenté ces dix dernières années à Nantes (+ 42% selon les données de Meilleursagents), il est encore possible d’investir dans l’immobilier neuf. L’opération est d’autant plus intéressante que la commune reste dynamique et se situe à la 8ème place des villes qui accueillent le plus d’étudiants dans le pays dans le dernier classement du magazine l’Étudiant. En investissant dans un studio neuf en Pinel de 22 mètres carrés à 169.000 euros, les acquéreurs devraient obtenir une rentabilité locative brute de 3,69%, Nantes étant elle aussi située en zone B1.
Clermont-Ferrand : 3,59 % au cœur de l’Auvergne
Ville universitaire, Clermont-Ferrand propose encore des prix de l’immobilier accessible dans le neuf. L’investissement immobilier s’y développe et le cadre montagneux et paisible attire de nouveaux habitants (+4,19% d’habitants en plus en 2014 et 2020 selon l’Insee). Les investisseurs intéressés par le Pinel y trouveront de grands studios de 38 mètres carrés pour 164.000 euros. De quoi percevoir une rentabilité locative brute proche dès 3,59%.
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