Immobilier : 3 villes en plein développement où réussir un investissement locatif rentable

Vidéo Capital - Immobilier : 3 villes d’avenir pour réussir un investissement locatif très rentable

Par Ludovic Clerima

Publié le 14 octobre 2023 à 15h52.

Lecture : 3 min

Réservé aux abonnés

On le sait : l’immobilier reste un investissement de long terme. Votre bien est amené à s’apprécier au fil des années. De plus, en tant qu'investisseur, vous ne serez exonéré de l’ensemble des taxes sur les plus-values (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) qu’au bout de 30 ans de détention. Reste donc à trouver l’emplacement d’avenir. Pour cela, misez sur les communes en plein développement, amenées non seulement à accueillir des infrastructures de grandes ampleurs, comme une gare du Grand Paris Express en région francilienne ou une nouvelle ligne de train à grande vitesse. Pensez également à vous intéresser à l’activité économique de la ville en vous renseignant sur les grands travaux à venir en matière d’immobilier de bureaux. Si de grands projets sont en cours de développement, ils renforceront à coup sûr l’attractivité du territoire. Pour vous donner quelques repères, nous avons sélectionné pour vous trois villes qui peuvent révéler attractive pour une opération d’investissement locatif.

A Champigny-sur-Marne, les prix des logements - encore abordables - n’ont pas fini de grimper

Dans cette commune du Val de Marne, c’est le bal des grues à chaque coin de rue. On compte quelque 13 chantiers à Champigny-sur-Marne dont celui de la future gare du Grand Paris Express (ligne 15) qui devrait sortir de terre en 2025. Le centre-ville fait lui aussi peau neuve avec le réaménagement de la place Lénine. C’est que la commune est amenée à devenir l’un des clusters du Grand Paris. Membre de la Cité Descartes, le laboratoire d’innovation parisien consacré à la ville durable, l’ex-bastion communiste va, avec les communes avoisinantes, devenir l’un des pôles de référence du pays à rayonnement international. De quoi rendre la ville intéressante sur le long terme pour les investisseurs.

Le prix moyen au mètre carré, selon la chambre des notaires de Paris, est estimé à 3.780 euros pour les logements anciens, selon les données de Meilleursagents. Malgré la crise qui frappe le secteur immobilier, les prix à Champigny ne reculent pas. Ils progressent de 2,1% sur les 3 derniers mois. En location, les rendements locatifs bruts sont toujours au-dessus des 5%, selon les données de Meilleursagents. "Il y a également une marge de progression dans l’immobilier neuf. En 2017, le prix au mètre carré dans la ville était de 4.600 euros. Aujourd’hui, on l’estime à 6.000 euros le mètre carré en moyenne. Lorsqu’on sait que dans l’ensemble des communes limitrophes, les prix du neuf sont compris entre 8.000 euros le mètre carré en moyenne et 10.000 euros le mètre carré, on peut se douter que l’immobilier à Champigny va prendre de la valeur dans les années qui viennent", constate Paul Lassalle, le directeur de la commercialisation France pour Cogedim.

A Toulouse, la population augmentent et les rentabilités locatives peuvent dépasser les 5%

La LGV Toulouse-Bordeaux va-t-elle transformer le marché immobilier de la Ville Rose ? La question mérite d’être posée lorsque l’on observe les fortes hausses de prix qu’a connu le marché bordelais depuis la mise en service du TGV Bordeaux-Paris. La nouvelle ligne de train à grande vitesse permettra de connecter le centre de la capitale et celui de Toulouse en 3 h 30. De quoi renforcer l’attractivité d’une ville déjà en passe de venir la troisième de France sur le plan démographique avec plus de 500.000 habitants d’ici la fin 2023, selon les anticipations de l’Insee. Une population jeune. Toulouse compte plus de 100.000 étudiants pour une centaine d’établissements supérieurs. Le prix au mètre carré pour les logements anciens est estimé en moyenne à 3.632 euros selon les données de Meilleursagents en hausse de 0,4% en un an.

Caen : un vivier de logements neufs pour les investisseurs

A Caen, le compte à rebours est lancé. La ville normande fêtera en 2025 ses 1.000 ans d’existence. Pour l’occasion, l’ex-citée industrielle semble bien décidée à se métamorphoser. Entre 2019 et 2024, la ville prévoit de construire 12.400 logements neufs et d’en rénover 3.000. Le réaménagement de la Presqu’île illustre les ambitions caennaises. Là, c’est près de 7.000 logements neufs et 50.000 mètres carrés de tertiaire et de commerces qui doivent être livrés à l’horizon 2035.

Classé Projet d’intérêt Majeur par l’État, cette opération de 300 hectares qui s’étend sur un ex-chantier naval devrait participer au rayonnement de Caen dans les années à venir et risque d’impacter le marché immobilier dans la ville. Des prix qui ont déjà beaucoup augmenté ces dernières années : "Il y a un début de retournement de marché avec des prix qui reculent de 5% à 15% sur un an, mais ils ont énormément progressé après la période covid”, constate Christophe Bertin, directeur de l’agence Century 21 Fauvel dans la ville. "Un programme neuf s’est tout de même vendu à des prix qui oscillent entre 6.000 euros le mètre carré et 10.000 euros le mètre carré sans difficulté. On n'avait jamais vu ça", ajoute-t-il. Dans l’ancien, les prix au mètre carré avoisinent encore les 2.959 euros en moyenne et vous permettront d’espérer une rentabilité brute de 3% à 4% en centre-ville.