Le cas : Madame H. vend l’appartement qu’elle loue à monsieur L. Ce dernier refuse l’offre d’acquisition. Elle trouve plus tard un acquéreur pour son bien contre 180.000 euros (dont 20.000 euros de frais d’agence). Le notaire notifie la nouvelle offre au locataire, qui cette fois-ci l’accepte. Celui-ci doit-il aussi régler les 20.000 euros de commission ?
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La réponse de l’avocat : Dans le cas où le propriétaire, après un refus par le locataire de l’offre initiale de vente, décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, celui-ci doit purger à nouveau le droit de préemption du locataire aux nouvelles conditions sous peine de nullité de la vente. Il doit donc laisser au locataire une nouvelle possibilité d’acquérir le bien. Dans cette affaire, la Cour de cassation (3e chambre civile, pourvoi no 21-22.073 du 1er mars 2023) rappelle que le locataire qui exerce "son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien".
En effet, la Cour de cassation précise que "le droit à rémunération de l’agent immobilier, auquel un mandat de recherche a été confié, suppose une mise en relation entre le vendeur et l’acquéreur". L’agence n’étant pas intervenue pour la conclusion de la vente, elle n’a pas droit à rémunération. Monsieur L. n’aura à payer que 160.000 euros pour acquérir le bien de madame H.
Par Barthélemy Lemiale, avocat à la Cour, associé du cabinet Valmy Avocats.
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