Rénovation énergétique : le calendrier des nouvelles normes à respecter

C’est la première étape de notre échéancier, et pas la moindre : elle consiste en effet à geler le loyer des passoires thermiques. Depuis le 25 août dernier, les bailleurs d’un bien noté F ou G ne peuvent plus augmenter leurs baux et ce, quelle que soit la situation. Impossible donc de rehausser le loyer entre deux locataires, lors de l’établissement d’un nouveau contrat. Il ne leur est pas plus autorisé d’appliquer la révision annuelle prévue en cours de bail, selon l’indice de révision des loyers (IRL), ni de revoir le montant au renouvellement du bail.

Tout comme il leur est interdit, désormais, de solliciter un ajustement après des travaux d’amélioration, ou en cas de loyer manifestement sous-évalué. Pour ces bailleurs, le manque à gagner est au minimum de 3,5% pour cette année, le montant (plafonné) de l’IRL. Seule parade pour redevenir libre d’augmenter ses baux : engager une rénovation énergétique, pour sortir le logement de son état de passoire thermique. Ces bailleurs devraient s’y sentir d’autant plus contraints que leurs locataires, eux-mêmes, sont d’ores et déjà mieux informés : depuis janvier, les annonces de location de passoires thermiques doivent en effet mentionner que le bien présente une consommation énergétique excessive.

>> Notre service - Trouvez un artisan de qualité et obtenez vos aides pour votre projet d'isolation

Décembre 2022 : évolution probable des aides à la rénovation

• Logements concernés : maisons et appartements
• Propriétaires concernés : occupants et bailleurs

Changement de fenêtre ou de chaudière : si vous aviez un seul type de rénovation en tête, dépêchez-vous de lancer votre demande d’aide, car le gouvernement pourrait être tenté, dès début 2023, de recentrer MaPrimeRénov’ sur les bouquets de travaux, les chantiers les plus efficaces. Et donc de réduire, en parallèle, les subventions octroyées aux actes isolés. Il faut dire que, comme le montre notre tableau, quel que soit le niveau de revenu, ces primes ont surtout servi, au premier semestre, à l’achat de poêles à granulés !

D’ici la fin d’année, vous pourriez aussi profiter d’une hausse des montants octroyés via les certificats d'économies d’énergie (CEE), ces primes à la rénovation que les énergéticiens sont tenus de financer. Le dernier coup de rabot, décidé pour lutter contre les arnaques à l’isolation, avait en effet réduit de moitié, en quelques mois, les sommes allouées. Si bien que le gouvernement vient de décider, à l’inverse, de rehausser de 25% ces obligations de financement. Ce qui pourrait se traduire par une augmentation des CEE attribués, parfois de 15%. « Il est encore tôt pour avancer des chiffres, mais la hausse des aides pourrait survenir dans le courant de septembre », indique Audrey Zermati, directrice stratégie du groupe Effy.

Janvier 2023 : début de l'interdiction de location des passoires thermiques

• Logements concernés : maisons et appartements
• Propriétaires concernés : bailleurs

C’est la première étape d’un processus qui verra toutes les passoires thermiques exclues du marché locatif. Elle ne concernera qu’une minorité de logements, ceux dont la consommation excède 450 kilowattheures par mètre carré et par an, les pires, donc, des logements classés G. Soit, selon les estimations, près de 140.000 biens loués par des particuliers (et 50.000, tout de même, dans le parc social). Pour pouvoir être reloués au départ du locataire, ces logements considérés comme indécents devront donc être rénovés. Un conseil si vous êtes dans cette situation : ne vous contentez pas de travaux minimaux, comme le remplacement du mode de chauffage. Cela ne vous dispensera pas, en effet, de lancer un chantier autrement plus coûteux, l’interdiction de location devant être étendue aux autres logements classés G dès 2025, F en 2028, et même E en 2034.

>> Notre service - Achat, vente, gestion locative… nos agents immobiliers répondent à vos questions par téléphone

Janvier 2023 : lancement du plan pluriannuel de travaux

• Logements concernés : appartements
• Propriétaires concernés : occupants et bailleurs

Voilà une formalité qui alourdira des charges de copropriété déjà inflationnistes : dès 2023, chaque résidence de plus de 200 lots devra en effet voter, en AG, un plan pluriannuel de travaux (le PPT), qui vise à lister les rénovations à prévoir dans les dix prochaines années. « De ce vote dépendra le taux de cotisation annuelle à verser sur le fonds travaux. Si le PPT est adopté, il sera de 2,5% du montant des chantiers prévus. Et s’il n’est pas adopté, ou partiellement, ce taux sera au moins de 5% du budget prévisionnel annuel », explique Dimitri Copin, chargé d’affaires spécialisé en habitat collectif pour le groupe Hellio.

Ces travaux, par ailleurs, devraient eux-mêmes coûter plus cher. « Le PPT comporte un impératif d’amélioration de la performance énergétique. Dès l’an prochain, tous les chantiers de rénovation des immeubles devront aboutir à une amélioration de leur DPE », complète Yannick Ainouche, président de la Chambre des diagnostiqueurs Fnaim. Dans la pratique, tout ravalement de façade ou toute réfection de toit devra donc, en complément, s’accompagner d’une isolation. Les plus petites copropriétés n’ont que peu de temps pour s’y préparer : le PPT sera obligatoire dès 2024 pour celles comptant de 50 à 200 lots, et dès 2025 pour les autres.

Avril 2023 : mise en place de l'audit énergétique

• Logements concernés : maisons et immeubles entiers
• Propriétaires concernés : occupants et bailleurs

Les propriétaires de maisons mal isolées, tentés de céder leur bien, peuvent se réjouir du report de cette mesure de septembre 2022 à avril 2023. Celle-ci vise en effet à les obliger à annexer au dossier de vente, en plus du traditionnel DPE, un audit énergétique. Un document (facturé plusieurs centaines d’euros) qui, en plus de détailler les lacunes du logement, formulera des recommandations de travaux pour en améliorer le DPE, selon deux scénarios. De quoi motiver des décotes de la part des acquéreurs potentiels !

« Les investisseurs, par exemple, sauront quels travaux engager pour se mettre en conformité avec la loi », détaille Yannick Ainouche. Attention : comme avec le DPE, mieux vaudra donner un maximum d’informations au diagnostiqueur chargé d’établir l’audit. « Par exemple, en l’absence de données sur la nature et l’épaisseur de la couche isolante, l’expert se basera sur la seule année de construction », poursuit Yannick Ainouche. De quoi alourdir inutilement la facture prévisionnelle des travaux.
A noter : cet audit sera étendu aux maisons classées E dès 2025.

Septembre 2023 : obligation de l'accompagnement aux travaux

• Logements concernés : maisons et appartements
• Propriétaires concernés : occupants et bailleurs

Cette dernière obligation aura au moins le mérite d’éviter aux propriétaires de tomber dans une arnaque à la rénovation ou, du moins, de dépenser inutilement : dès la rentrée 2023, et dans le cas d’une demande d’aide d’au moins 10.000 euros (pour un bouquet de travaux d’au moins 5.000 euros), il sera en effet obligatoire, pour décrocher MaPrimeRénov’, de recourir à un service public d’accompagnement. Baptisée France Rénov’, et pilotée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), cette administration donnera accès à près de 6.000 conseillers agréés, dans 450 guichets. A noter : l’accompagnement aura été rendu obligatoire, dès le mois de janvier précédent, pour les ménages modestes éligibles à MaPrimeRénov’ Sérénité.