Selon Antoine Blandin, près de 70 % des acquéreurs effectuent une première sélection à partir des photos, parfois sans même lire l’annonce. Il est donc primordial d'accorder de l'importance aux photos publiées sur l'annonce. Dans cette logique, une chambre mal rangée, une couette froissée ou une pièce encombrée peuvent pénaliser un bien dès les premières secondes. « Il faut que l’appartement soit le plus rangé possible afin que l’on perçoive les volumes, la lumière et les espaces », explique le professionnel. Pour lui, la commercialisation d’un logement commence désormais bien avant la première visite.
Pourtant, l’erreur la plus fréquente n’est pas forcément celle que l’on croit. Beaucoup de propriétaires envisagent de repeindre ou de rénover avant de vendre, alors qu’ils négligent un élément bien plus déterminant : la capacité de l’acheteur à se projeter. Antoine Blandin estime que près de 80 % des acquéreurs ont des difficultés à imaginer l’aménagement d’un logement vide ou très personnalisé. Un frein qui peut ralentir considérablement une décision d’achat, notamment sur les grandes surfaces.
Désencombrer plutôt que multiplier les travaux
Pour l'expert, le premier réflexe devrait être de désencombrer l'appartement. Un salon saturé de meubles, des plans de travail couverts d'objets ou une décoration très marquée peuvent donner l'impression que le logement est plus petit qu'il ne l'est réellement. « Plus c'est encombré, moins l'acquéreur arrive à se projeter », résume-t-il.
Le professionnel conseille également de corriger les petits défauts qui attirent immédiatement l'œil : ampoule défectueuse, prise mal fixée, câbles apparents ou traces d'usure trop visibles. Il recommande aussi de dégager les plans de travail, notamment dans la cuisine, où l'accumulation d'appareils électroménagers ou de vaisselle peut détourner l'attention des visiteurs. Des ajustements simples qui permettent de présenter un bien sous son meilleur jour et de faciliter la décision des acquéreurs.
L’IA et le home staging au service de la projection
Pour certains biens vides ou atypiques, l’agence Varennes utilise désormais des vidéos enrichies par l’IA afin de montrer concrètement comment les espaces pourraient être aménagés. Une approche qui répond à une difficulté récurrente du marché : de nombreux acheteurs peinent à visualiser le potentiel d’un logement lorsqu’il est vide.
Antoine Blandin cite également le recours au home staging physique, qui consiste à meubler temporairement certaines pièces avant les visites. Sur un appartement vide de 170 m² resté plusieurs mois sur le marché, l’installation d’un salon et d’une chambre entièrement aménagés a permis de déclencher une vente dès la première visite suivant cette transformation. Pour le professionnel, voir réellement les volumes prendre vie reste souvent plus efficace qu’une simple projection virtuelle.
Prix juste, financement solide, dossier complet : la recette pour vendre plus vite
Aucun effort de présentation ne peut toutefois compenser un prix déconnecté du marché. « Le prix est le nerf de la guerre », résume Antoine Blandin. Dans un contexte où les acquéreurs peuvent facilement comparer les biens similaires, une surestimation ralentit rapidement la commercialisation. À l’inverse, un prix cohérent permet de générer davantage de visites dès les premières semaines de mise en vente.
Trouver un acheteur ne suffit pas à vendre rapidement. Une offre acceptée ne garantit pas la transaction : tant que les conditions suspensives, notamment celle liée au financement, ne sont pas levées, la vente peut encore être annulée. En cas de refus de prêt, le bien peut ainsi être remis sur le marché plusieurs semaines après le début des démarches. Pour Antoine Blandin, vérifier la capacité de financement d'un acquéreur reste donc essentiel afin d'éviter un retour en commercialisation qui rallongerait les délais de vente.
Toutes les surfaces ne se vendent pas au même rythme. Les studios et deux-pièces trouvent généralement preneur plus rapidement que les grands appartements, où les montants engagés imposent davantage de réflexion. Autre levier souvent négligé : la préparation du dossier. Réunir en amont les procès-verbaux d'assemblée générale, les appels de charges ou la taxe foncière permet d'éviter plusieurs semaines de retard lorsqu'un acheteur se manifeste et d'accélérer les démarches une fois l'offre acceptée.
À l’heure où les acquéreurs comparent des dizaines d’annonces en quelques minutes, la bataille se joue souvent avant même la première visite. Pour Antoine Blandin, ce ne sont pas les gros travaux qui font la différence, mais la capacité d’un logement à permettre une projection immédiate. Un détail en apparence, mais qui peut faire gagner un temps précieux au moment de vendre.
