Est-ce qu’un propriétaire peut fixer librement le montant du loyer du bien loué entre deux locataires différentes peu importe la ville où il se trouve ? C’est faux. En fait, la loi du 6 juillet 1989 sur les logements loués à usage de résidence principale indique que « la fixation du loyer des logements mis en location est libre » (article 17). « Mais les exceptions à ce principe se sont multipliées, constate Sylvain Grataloup, président de l’UNPI. S’applique alors le blocage des loyers à la relocation ». Qu’est-ce que c’est précisément ?
C’est l’impossibilité d’augmenter le loyer d’un logement quitté par son dernier locataire il y a moins de 18 mois, sauf à appliquer une simple révision de loyer selon l’indice de référence des loyers (IRL) qui n’aurait pas été pratiquée dans les 12 derniers mois. Combien de villes sont concernées ? Environ 1430 communes situées dans 47 agglomérations dites tendues, comme l’Île-de-France, Nice, Montpellier ou Lyon, qui représentent 4 % du nombre de communes en France mais concernent environ 40 % de la population française et du nombre total de logements (loués ou non) selon le Ministère chargé de la Ville et du Logement (« Le nouveau zonage de la taxe sur les logements vacants », septembre 2023).
Des exceptions à la règle
S’il veut échapper à la règle, le propriétaire doit justifier que le dernier loyer était manifestement sous-évalué ou qu’il a effectué des travaux d’amélioration ou de décence pour un montant supérieur à six mois de loyer. « Attention, cette hausse possible reste plafonnée d’après le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 (relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail), ajoute le président. Exceptionnellement, les propriétaires justifiant avoir réalisé des travaux d’amélioration d’un montant supérieur à un an de loyer dans les six derniers mois peuvent librement augmenter le loyer ».
En plus du blocage des loyers à la relocation, 70 communes sont également concernées par un encadrement des loyers par arrêté préfectoral, c’est-à-dire à la demande des autorités locales. Dans ces territoires, il n’est pas possible d’augmenter le loyer entre deux locations et il est interdit de dépasser les plafonds fixés par arrêté. « Dans de nombreux cas, lorsque l’encadrement des loyers est récent, cela peut obliger le propriétaire à baisser le loyer à l’arrivée d’un nouveau locataire », relate Sylvain Grataloup. En cas de non-respect de cet encadrement, un locataire dispose de recours : il peut demander une réduction du loyer directement au bailleur, puis saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire pour obtenir le remboursement du trop-perçu.
Attention au DPE
Enfin, en dehors des communes tendues, un propriétaire peut librement augmenter le loyer entre deux locataires dans la mesure où le marché le permet. En zone tendue comme ailleurs, la loi du 6 juillet 1989 exclut toute possibilité d'augmentation si le logement est classé F ou G.
S'il était question de retirer ces biens du marché de la location, le Premier ministre Sébastien Lecornu a annoncé fin avril un projet de loi pour faciliter leur location temporaire. En contrepartie, les propriétaires devront s’engager à réaliser des travaux d’amélioration énergétique dans un délai de trois à cinq ans.
