Un jeune couple commence par acheter un petit appartement, puis le revend pour s’offrir plus grand à la naissance des enfants. Ces «parcours résidentiels» classiques se sont fait «plus fréquents» ces dernières années, observe le site d’annonces immobilières SeLoger, dans son baromètre mensuel des prix des logements anciens, publié ce mercredi 1er octobre. Il y a cinq ans, en 2020, lorsque les taux de crédit immobilier étaient à leur plus bas historique de 1%, nombre de jeunes couples en ont profité pour acheter un premier petit logement au lieu de rester en location, quitte à le revendre assez rapidement une fois devenus parents, pour acquérir un bien plus spacieux.
Beaucoup d’entre eux ont eu sans le savoir le nez creux ! En ayant acheté il y cinq ans et en revendant aujourd’hui, ils «ont déjà reconstitué leur apport initial et disposent même d’un patrimoine net moyen supérieur au capital investi, dans la quasi-totalité des 50 plus grandes villes de France», souligne SeLoger. Un constat dressé en simulant un «achat type» financé par 30 000 euros d’apport personnel et un prêt sur 25 ans, aux conditions de taux en vigueur en 2020.
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La remontée des prix efface le poids des frais d’acquisition
«Le patrimoine immobilier se construit sur plusieurs années. Après trois ans de baisse des prix (liée à la flambée des taux de crédit), la dynamique change déjà (cette année). Dans certaines villes, la remontée des prix efface rapidement le poids des frais d’acquisition (frais de notaire et honoraires d’agence financés par l’apport personnel)», explique Barbara Castillo Rico, directrice des études économiques de SeLoger.
A Toulon, par exemple, les prix des appartements anciens ont grimpé de près de 1% sur le seul mois de septembre, ce qui porte leur remontée sur un an à plus de 6%. A titre de comparaison, les prix n’ont regagné que 0,4%, en moyenne, dans les 50 principales villes de France, au cours des 12 derniers mois. Même chose à Montpellier, où les prix ont augmenté de 0,7% en septembre, affichant ainsi une progression de 4,5% en un an. A Cannes, ils ont rebondi de 0,8% le mois dernier et de plus de 5% sur un an glissant.
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Apport reconstitué et petit capital en poche
Grâce à ces remontées rapides des prix, ces villes font partie de celles où une revente en 2025 permet à des propriétaires ayant acheté cinq ans plus tôt de voir leur apport déjà reconstitué (voir infographie). A Cannes et à Nice, les vendeurs font encore mieux, avec un patrimoine net (valeur du bien défalquée du capital restant dû) de 52 708 euros et de 41 259 euros, pour des biens achetés en 2022, il y a seulement trois ans ! Dans ces deux villes, «les vendeurs ont non seulement reconstitué leur apport mais ils disposent en plus d’un petit capital en poche», décrypte SeLoger.
Mais c’est seulement dans 16% des 50 plus grandes villes de France que le niveau actuel des prix permet de reconstituer l’apport en deux ou trois ans, nuance SeLoger. Dans la majorité des villes (51%), quatre ans sont nécessaires et, dans un tiers des cas, il faut patienter cinq à six ans. A l’opposé, revendre aujourd’hui un bien acheté il y a cinq ans ne permet pas de rentrer dans ses frais à Paris, Lyon, Villeurbanne et Nantes (voir infographie). La raison ? Dans ces grandes métropoles, même dans celles où les prix ont commencé à remonter, la baisse des tarifs depuis 2020 - de -11,7% à Paris, -5,4% à Lyon, -4,4% à Villeurbanne et de -4,4% à Nantes - a été trop forte pour permettre aux acquéreurs d’il y a cinq ans de reconstituer leur apport en revendant aujourd’hui.
