Sur le papier, c'est un placement qui a tout pour plaire. Selon le dernier baromètre du crowdfunding en France, réalisé par le cabinet Forvis Mazars avec France FinTech, le crowdfunding immobilier (ou «crowdimmo») affiche un rendement de 10,9% au premier semestre 2025, le tout avec un ticket d'entrée limité à 1 euro sur certaines plateformes. Néanmoins, en matière d'investissement, on n'obtient jamais de rémunération alléchante sans prise de risque. Et le financement participatif de projets immobiliers apparaît plus aventureux que jamais.
Si le rendement n'a pas augmenté depuis le premier semestre 2024, la proportion de projets en difficulté, lui, ne cesse pourtant de croître. Pour rappel, le crowdfunding immobilier consiste à financer - via une plateforme de collecte - une opération immobilière (construction ou rénovation d'un bien). En échange, l'investisseur reçoit des intérêts qui lui sont versés durant la durée du prêt (entre 6 et 36 mois), puis est remboursé de son capital à l'échéance fixée. Problème : la proportion d'intermédiaires qui prennent du retard sur leurs obligations vis-à-vis des investisseurs est en hausse continue ces dernières années.
20 à 25% des projets accusent un retard de plus de six mois au premier semestre
Sur le semestre écoulé, ce sont 20 à 25% des projets qui accusent un retard de plus de six mois. Ils n'étaient que 15 à 20% il y a un an. Idem pour la proportion d’opérations aboutissant à une procédure collective - une fois que la plateforme admet ne pas pouvoir honorer ses engagements -, qui passent d’une fourchette de 4 à 6% à 10 à 15% en un an. Pour finir, le pourcentage de projets ayant abouti à une perte définitive d'argent pour les investisseurs est à présent compris entre 4 et 6% contre 2 à 4% un an plus tôt. Rappelons que la première moitié de l'année a été marquée par la cessation d'activité de la plateforme Koregraf, qui laisse derrière elle 198 projets immobiliers toujours en cours, avec un capital total restant dû de près de 160 millions d'euros.
Les investisseurs ne s'y trompent pas, puisque selon le baromètre, le financement de projets immobiliers via le crowdfunding est en chute. Forvis Mazars note une baisse de la collecte de 15% par rapport à la même période l'année dernière. Seules 468 opérations ont été financées, pour un total de 388 millions d’euros. Un an plus tôt, le volume de prêts s'élevait encore à 459 millions d'euros, pour 536 projets.
