Crowdfunding immobilier : «J'ai sans doute perdu 35 000 euros», des investisseurs témoignent

Bien sûr, ces trois investisseurs avaient conscience du risque pris, ce type de placement exposant à une perte partielle ou totale en capital : «C'est le discours des plateformes, intervient Stéphane. Si ça n'était pas risqué, vous n'auriez pas eu un rendement prévisionnel de 10%, nous disent-elles. Bien sûr, si un placement rapporte beaucoup, c'est que c'est risqué.» Et ce risque s’est matérialisé après la crise du Covid : l’inflation qui a frappé les prix des matériaux et, surtout, la hausse du coût des crédits, a en effet compliqué l'aboutissement de nombreux projets immobiliers. Mais ce n'est pas ce retournement de marché qui rend nos investisseurs amers.

Une prolongation sans fin des retards

En premier lieu, ils déplorent la prolongation sans fin des retards : si un porteur de projet ne peut rembourser à l'échéance du prêt, il peut solliciter une prolongation de sa durée auprès de la plateforme. Problème, cela peut être sans fin : «Pour ne pas avoir de défauts qui dégraderaient leurs statistiques, et pouvoir dire "un projet en retard n'est pas un projet en défaut", les plateformes prolongent ces délais», affirme Stéphane. Et «tant que le promoteur n’est pas officiellement liquidé, vous ne pouvez rien faire. Or après deux ans et demi de retard, il ne reste plus grand-chose à sauver.», souligne Laurent.

Autre souci, la «foule» doit en principe être consultée pour approuver ces prolongations, ce qui n'a pas été le cas pour de nombreux projets de nos investisseurs : «Une plateforme nous demandait par exemple de nous déplacer ou de mandater quelqu'un pour participer physiquement à ces consultations», selon Pierre-Antoine, ce qui lui était impossible en vivant à l'étranger. En outre, il s'avère bien difficile pour les investisseurs d’organiser pour agir collectivement, ceci en raison de faibles tickets d'entrée, qui multiplient considérablement le nombre de contributeurs, sur des projets à plusieurs millions d'euros parfois. «Il n'y a à ce jour pas encore d'association de défense des investisseurs en crowdfunding, car il faudrait pour cela 200 adhérents», explique Stéphane. En réalité, «l’investisseur est seul, sans poids réel», se lamente Laurent.

«Sur une plateforme, j'ai connu 13 conseillers différents en un an et demi»

Plus largement, les investisseurs interrogés soulignent le manque d'information et de suivi de la part de certaines plateformes : «Côté suivi, c’est à vous de faire toutes les démarches : il faut appeler, relancer, faire le point tous les trois mois pour avoir des nouvelles sur les remboursements ou les procédures. Sinon, aucune information ne vous est transmise. Je me suis retrouvé à chercher des réponses sur des forums», relate Laurent. Sur une plateforme, ce dernier a connu «13 conseillers différents en un an et demi», en ayant l'impression de repartir à chaque fois à zéro. Un manque de suivi qui tient au modèle des plateformes selon Stéphane, ces dernières «gagnant de l'argent avec les commissions payées dans la phase de commercialisation par les emprunteurs ou le porteur de projet. Qu'elle soit diligente ou pas ensuite ne leur rapporte pas davantage».

Enfin, et peut-être plus alarmant, nos témoins accusent également certaines plateformes d'avoir manqué de vigilance sur les porteurs de projet sélectionnés : «Je pense qu’au départ, la plupart des plateformes étaient sincères. Mais en grandissant, elles sont toutes entrées dans une course à la croissance. En quelques minutes, des projets à plusieurs millions d'euros étaient financés. Ainsi, des projets refusés par certaines ont été facilement acceptés par d’autres», estime Pierre-Antoine. «Tant que le marché immobilier était porteur, n'importe quel projet était remboursé. Comme le marché s'est retourné, toutes les lacunes des plateformes sont devenues fatales», abonde Stéphane.

Aujourd'hui, Pierre-Antoine cède plutôt à la résignation : «Mon objectif est simplement de ne pas perdre d’argent. J’espère donc pouvoir récupérer les sommes investies depuis plus de six ans.Ce qui reviendrait déjà à enregistrer une perte, puisque cet investissement n’aura, au mieux, généré aucun rendement.» De leur côté, Stéphane et Laurent veulent alerter les pouvoirs publics, et peser face aux plateformes auxquelles ils avaient fait confiance. Un pari mal embarqué à l'heure où la situation semble aussi se dégrader pour les plateformes : une pionnière sur le marché du «crowdimmo», Koregraf, vient par exemple de mettre la clef sous la porte.

*Les prénoms ont été changés