Immobilier : et si l’investissement locatif était finalement une mauvaise affaire ?

Une rentabilité parfois négative pour les biens non meublés

Pire, pour cette même catégorie de biens, on atteint même des rendements négatifs : entre -0,2% et -0,4% par an à Montpellier selon la fiscalité choisie (revenus réels ou micro-foncier). Idem à la Rochelle avec une rentabilité de -0,2% par an sur la même période. Ces mauvaises opérations ne concernent toutefois qu'une catégorie d'investisseurs : les ménages les plus imposés, avec une tranche marginale d'imposition (TMI) de 45%, et qui sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Logique : plus l'imposition est élevée, plus le rendement net d’impôt est faible. Il devient dès lors très difficile de dégager une marge positive à partir des loyers perçus.

A l'inverse, ce sont les ménages les moins imposés et qui investissent dans des biens plus rentables - comme des logements déjà meublés et loués sur des courtes durées - qui s'en sortent le mieux. La rentabilité nette peut par exemple atteindre jusqu'à 6% par an pour les ménages avec une tranche d’imposition à 11% et qui ont investi dans des meublés touristiques dans le 13e arrondissement de Paris. Si le taux d'imposition joue bien sûr un rôle, la catégorie de biens concernés - les locations meublées non professionnelles, ou LMNP - offrent aussi une bien meilleure rentabilité que les logements nus.

«Les bien meublés et loués pour une courte durée ne sont en effet pas concernés par le plafonnement des loyers, ni par l'obligation de réaliser des travaux pour améliorer son DPE (diagnostic de performance énergétique, NDLR), note Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du management des services immobiliers. En prime, ils disposent d'une fiscalité bien plus attractive.» Les bailleurs dont les revenus ne dépassent pas un certain montant peuvent en effet bénéficier d'un régime «micro », qui permet d'obtenir un abattement sur les revenus locatifs perçus. Une sorte de «forfait» censé représenter leurs charges (dépenses de réparation et d'entretien, assurance, etc.). Or, cet abattement peut grimper jusqu'à 70 000 euros pour un logement meublé, contre 15 000 euros pour une location nue. Les propriétaires d'un meublé en location sont donc taxés sur des revenus bien plus faibles !

Des opportunités de rendement jusqu'à 7% dans les villes moyennes

Si on ajoute que les biens meublés touristiques représentent un moindre risque d'impayés, qu'ils peuvent être loués plus cher à la nuitée, et que des plateformes (type Airbnb) facilitent la recherche de locataires, la balance pèse clairement en leur faveur. Mais cela signe-t-il pour autant la mort de l'investissement locatif «classique», à savoir dans des biens nus avec des baux à long terme ? Rien n'est moins sûr pour Henry Buzy-Cazaux. D'abord, car l'objectif du rapport cité est précisément de formuler des propositions pour rééquilibrer à terme la fiscalité entre bien meublés et non meublés.

Mais avant même cette putative réforme, il existe aujourd'hui de belles affaires à réaliser hors des quatre villes étudiées. «Avec des taux de crédit qui restent élevés et des conditions d'emprunt strictes, les ménages qui ne parviennent pas à acheter se reportent sur le marché de la location, et la demande reste donc très forte dans certaines villes», pointe Henry Buzy-Cazaux. Cela est d'autant plus intéressant dans de nombreuses villes moyennes, bien plus prisées depuis la crise sanitaire, «qui présentent des tickets d'entrée plus bas que dans les grandes métropoles, et avec des loyers qui grimpent», selon l'expert.

Ainsi, certaines villes comme Brest, Saint-Etienne ou encore Dijon offrent actuellement une rentabilité brute qui peut grimper jusqu'à 6% ou 7%. Enfin, on peut relever que le rapport parlementaire - qui se concentre sur les revenus locatifs - exclut volontairement de ses calculs la potentielle plus-value réalisée lors de la revente du bien. Or, «cette donnée entre en compte dans la rentabilité finale», rappelle Henry Buzy-Cazaux. Et ce, d'autant plus que l'imposition sur les plus-values immobilières peut être minorée grâce à des abattements progressifs selon la durée de détention du bien, avec une exonération totale d'impôt après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux). Un système d'autant plus avantageux qu’à l'échelle nationale, les prix de l'immobilier ont en moyenne tendance à augmenter sur le long terme.