Investir dans l'immobilier, une valeur sûre pour votre retraite ?

Vidéo Capital - Investir dans l'immobilier, une valeur sûre pour votre retraite ?

Par Guilhem Pouiol

Publié le 28 octobre 2023 à 17h40.

Lecture : 2 min

Réservé aux abonnés

Les futurs retraités ont-ils toujours intérêt à investir dans la pierre ? La question se pose tant la conjoncture économique actuelle semble défavorable. L’accès au crédit immobilier s’est en effet considérablement compliqué en raison de la hausse des taux, qui atteignent désormais 4,1% en moyenne pour les prêts sur vingt ans, soit quatre fois plus qu’au début de l’année 2022. La capacité d’emprunt des ménages a ainsi chuté d’environ 25% en deux ans, et il est désormais indispensable de proposer un apport correspondant à 20% du prix du bien minimum pour souscrire un crédit.

Dans certaines grandes villes, des tarifs encore élevés

Même s’ils parviennent à financer leur acquisition, les investisseurs sont confrontés à une autre difficulté majeure. En 2019, la ville de Paris a mis en place l’encadrement des loyers, un dispositif qui pose une limite au loyer fixé par les bailleurs privés. Une vingtaine de communes de la proche banlieue parisienne ainsi que Lille et Bordeaux ont également emboîté le pas, alors que Marseille pourrait suivre en 2024. Si le dispositif a pour objectif de protéger les locataires, il a forcément un impact sur les rendements des biens situés dans ces villes. «Il est impossible d’atteindre des rentabilités intéressantes dans les villes concernées par l’encadrement des loyers», constate Lior Pardo, cofondateur de l’entreprise Investir dans l’ancien.

>> Notre service - Faites des économies en testant notre comparateur d’assurance de prêt immobilier

Les investisseurs doivent également composer avec des prix de l’immobilier qui restent à des niveaux très élevés dans les grandes villes, même si on observe un léger reflux dans les métropoles ces dernières semaines. A Lyon, le prix au mètre carré a par exemple augmenté de 50% en dix ans pour atteindre 4 940 euros le mètre carré en septembre 2023, selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Sur la même période, les rendements bruts moyens ont ainsi baissé de 1 point, et les prix ont également flambé à Toulouse (+ 33%), Nice (+ 33%) ou encore à Lille (+ 35%).

Malgré tout, la pierre reste un placement attractif sur le long terme. «L’un des avantages de l’investissement immobilier, c’est que vous pouvez rehausser vos loyers régulièrement. C’est une notion importante pour ne pas perdre en pouvoir d’achat», assure Benjamin Nicaise, président de Consultim Groupe. De plus, vous aurez toujours la possibilité de renégocier votre prêt dans les prochaines années si les taux de crédit baissent, ce qui vous permettra de réduire votre mensualité et donc d’augmenter votre rendement. Enfin, vous pourrez toujours espérer une plus-value à la revente.

Un achat avant 50 ans permet de rembourser son crédit avant la retraite

S’il est bien réalisé, l’investissement locatif vous permettra d’obtenir un revenu qui viendra compléter votre retraite une fois le crédit remboursé. L’idéal étant d’investir dans un bien qui s’autofinance, de sorte que les loyers de votre locataire couvrent les mensualités de votre crédit et les charges. «On estime qu’un bien s’autofinance lorsque son rendement brut est supérieur à 5%, précise Lior Pardo. Pour obtenir une telle rentabilité, il est indispensable de viser des villes où les prix restent modérés, soit en dessous de 3 000 euros le mètre carré.» Il est également fortement conseillé d’acheter votre bien avant l'âge de 50 ans, afin d’avoir remboursé votre crédit avant votre départ à la retraite.