Assurance vie : les meilleurs fonds immobiliers pour doper votre rendement

Une bonne piste pour gagner plus à moindre risque ? En assurance vie, votre capital peut être réparti entre le fonds euros, qui est garanti en capital, et les unités de compte (UC), qui vous permettent de prendre plus de risques, en investissant dans des actions, des obligations, des entreprises non cotées en Bourse, etc. Dans cet éventail, les fonds immobiliers peuvent aussi être une piste pour les épargnants prudents, mais qui visent néanmoins un rendement supérieur à celui du fonds euros, estimé à 2,65% en 2025 (net de frais, mais avant fiscalité éventuelle).

On trouve en effet au catalogue des assureurs des fonds immobiliers comme les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Leur principe est de collecter de l'argent auprès de particuliers, puis de l'investir dans de l'immobilier professionnel : historiquement, plutôt des bureaux, mais cela peut être des commerces, des plateformes logistiques, des hôtels, etc. La société de gestion de la SCPI loue ensuite ces espaces à des entreprises, et reverse tous les mois, trimestres ou semestres les loyers perçus aux investisseurs.

Un investissement relativement peu risqué puisque les SCPI sont généralement notées entre 3 et 4 sur 7 sur l'échelle du risque. Mais à condition de bien les choisir, le rendement peut être conséquent. C'est ce qui ressort des données compilées et établies par le cabinet Facts & Figures, et publiées vendredi 17 octobre. Pour maximiser vos chances d'investir dans une SCPI performante via votre assurance vie, voici trois pistes à regarder de près.

1- Miser sur les SCPI investies en Europe

Tout d’abord miser sur les SCPI investies en Europe. En mettant côte à côte les performances 2023 et 2024 des SCPI 100% françaises et européennes, le constat saute aux yeux : «A chaque fois, les SCPI positionnées sur l'Europe rapportent plus que les françaises. Elles offrent en effet une meilleure diversification du risque, et elles peuvent se montrer plus opportunistes en achetant sur les marchés les plus attractifs», explique Cyrille Chartier-Kastler, fondateur de Facts & Figures. Exemple en 2024 avec les SCPI spécialisées dans les bureaux : les françaises affichent un rendement négatif de -2,97%, contre +1,27% pour leurs consœurs européennes.

2-Choisir une SCPI logistique ou diversifiées

Toutefois, la thématique des bureaux n'est pas la plus profitable actuellement. Quitte à choisir une SCPI dite mono-thématique - qui investir dans une seule catégorie de biens immobiliers - il fallait miser en 2024 sur les spécialistes de la logistique (entrepôts, plateformes logistiques, etc.), qui ont affiché un rendement de 6,30%, pour celles investies en Europe (5,56%). Notons que la mesure de la performance prend ici en compte le versement des dividendes réguliers (appelé taux de distribution) et la progression de la valeur des parts souscrites.

Mieux encore, ce sont aujourd'hui les SCPI dite «diversifiées» - investies sur toutes les catégories d'actifs - qui sont les plus performantes en assurance vie : +8,27% en 2024 pour les SCPI diversifiées européennes, contre 5,94% pour les hexagonales uniquement. «Selon la même logique que les SCPI européennes, les SCPI diversifiées peuvent être davantage opportunistes, et investir dans les catégories de bien les plus favorables du point de vue du rendement», détaille Cyrille Chartier-Kastler.

3- Regarder de près les jeunes SCPI

Enfin, pour vous guider, sachez que l'âge des SCPI peut aussi être un critère. Les nouvelles SCPI arrivées sur le marché ces dernières années ont en commun d'être en grande majorité européennes et diversifiées. Parmi les nouvelles SCPI référencées en 2024 par les assureurs, on note les performances d’Epsicap Nano (ex-Epsilon 360) avec un rendement global de +8,17%, de Remake Live (+7,50%), ou encore de Transition Europe (+8,25%).

Pour cette année, la même dynamique semble à l'œuvre, puisqu'on devrait bien retrouver ces jeunes SCPI européennes et diversifiées en tête du classement des meilleurs placements de la cuvée 2025.