Jean-Christophe, lecteur de Capital, nous a adressé la remarque suivante en réponse à un de nos articles : «Bonjour, votre article sur les rendements des SCPI est intéressant, mais à mon sens incomplet. En effet, qu'en est-il de l'évolution de la valeur de la part ces dernières années ?» Bonjour Jean-Christophe, et merci pour votre question, qui nous permet de revenir sur la façon dont se mesure le rendement des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). L'indicateur le plus commun est le taux de distribution - ou TD - que nous utilisons en effet dans nos articles. Il s'obtient simplement en divisant le montant des dividendes versés aux associés au cours des quatre trimestres de l’année N par le prix de la part au 1er janvier de cette même année. Par exemple, au premier semestre 2024, le TD moyen du secteur était ainsi de 4,5%.
Pour une SCPI de rendement, le TD reste plus pertinent
A l'heure actuelle, une majorité de SCPI sont dites «de rendement» : leur objectif premier consiste à verser des revenus réguliers aux détenteurs de parts. En ce sens, le taux de distribution reste bien l'indicateur le plus pertinent pour évaluer leur capacité à remplir cet objectif. Toutefois, il ne faut pas oublier, comme vous le soulignez, que la revalorisation du prix de part compte aussi dans la performance globale. Si une part est achetée 200 euros, puis est revalorisée de 10% (à 220 euros), les associés engrangeront en effet une plus-value lors de la revente de ces mêmes parts.
Vous trouverez plus bas un classement des SCPI ayant augmenté leur prix de souscription depuis le 31 décembre 2022. Mais cet indicateur a ses limites. Il présente principalement un intérêt pour les investisseurs déjà associés aux SCPI concernées, et qui voient donc la valeur de leur investissement relevée. «A l'inverse, un investisseur qui n'aurait pas encore sauté le pas aura plutôt intérêt à chercher une SCPI en situation de décote (le prix de la part est inférieur à sa valeur réelle, NDLR), afin d'optimiser son investissement», conseille Paul Bourdois, co-fondateur de la plateforme France SCPI. En effet, à niveaux de dividendes équivalents, quand le prix de part est inférieur, le rendement, exprimé par le TD, augmente mécaniquement.
Un indicateur plus adapté aux SCPI de capitalisation
Aussi, la revalorisation du prix de part est plutôt est un indicateur pertinent pour les SCPI dites «de capitalisation», qui visent à faire progresser la valeur de leur patrimoine dans la durée, afin de permettre une potentielle plus-value à leurs associés sortants. C'est le cas par exemple de Novapierre Résidentiel, qui affiche un TD de 0% en 2023, car sa vocation est de revaloriser son prix de part de manière régulière. Mais là aussi, monter dans le train en marche équivaut à réduire ses chances de plus-value : plus la part est achetée chère, moins la plus-value à la revente est conséquente. Toutefois, les SCPI de capitalisation peuvent rester en situation de décote malgré la hausse du prix de part, afin d'augmenter le prix de cette dernière de façon régulière d'une année à l'autre.
Comme vous le voyez Jean-Christophe, étudier la revalorisation du prix de part d'une SCPI n'a que deux intérêts : si vous êtes déjà associé, ou si vous recherchez une SCPI de capitalisation, mais il vous faudra dans ce cas évaluer la capacité de cette dernière à augmenter de nouveau son prix de part à l'avenir. En tout état de cause, ce critère ne doit pas être regardé seul. Pour avoir une idée du rendement global, vous pouvez vous fier par exemple au rendement global immobilier d’une SCPI, le RGI, qui cumule les deux indicateurs : le TD et la revalorisation du patrimoine. Et si vous n'avez pas encore investi, nous vous invitons à consulter notre sélection de SCPI en décote et à fort potentiel de rendement.
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