Baisse des taux : les SCPI vont-elles enfin redevenir un placement attractif ?

Aussi, la première baisse de taux annoncée par cette même BCE, le 6 juin dernier, peut être perçue comme la tant attendue lumière au bout du tunnel, et ce pour trois raisons. D'abord, qui dit enclenchement d'une série de baisses des taux - les spécialistes s'attendent à deux autres baisses d'ici à la fin de l'année - dit revalorisation du patrimoine immobilier. En effet, la même logique s'applique aux particuliers et aux SCPI, qui achètent, elles, de l'immobilier commercial. Quand les taux baissent, le coût du crédit baisse aussi. Autrement dit, acheter un bien devient moins cher, et donc la demande de biens augmente. Face à cet afflux de demandes, les vendeurs augmentent en conséquence leur prix, pour capter la meilleure offre possible.

Vers une hausse de la valeur des actifs et la fin de la baisse des prix de parts ?

Ainsi, on peut s'attendre à ce que la valeur du patrimoine détenu par les SCPI (bureaux, commerces, hôtels, etc.) augmente dans les mois qui viennent. C'est une bonne nouvelle pour les associés, car la valeur de leur investissement va donc remonter également. «En toute logique, et si on se réfère au passé, une baisse significative des taux directeurs devrait en effet entraîner, à terme, une remontée des valeurs sur les marchés immobiliers. Mais cela pourrait néanmoins prendre du temps», prévient Laetitia Bernier, directrice commerciale de la société de gestion Perial.

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Deuxièmement, une baisse des taux signifie aussi moins de concurrence pour la pierre-papier. En période de taux hauts, les placements sans risque offrent en effet des rémunérations élevées : assurance vie en fonds euros à 2,6% en 2023, Livret A à 3%, Sicav monétaire à 4%, Livret d'épargne populaire (LEP) à 5%... Avec la baisse des taux et de l'inflation, le rendement de ces placements va aller en s'amenuisant, et relancer l'intérêt pour l'investissement en SCPI, qui a servi en moyenne un taux de distribution - TD, l'équivalent du rendement - de 4,5% en 2023.

Pour les SCPI, la planche de salut est un retour massif de la collecte

Ces deux facteurs cumulés - revalorisation des patrimoines et hausse de l'intérêt pour les SCPI - devrait avoir un effet décisif : relancer la collecte sur ce placement, c'est-à-dire du volume des investissements. En effet, «les SCPI collectent peu quand les prix sont bas, et davantage quand les prix remontent, note Philippe Cervesi, directeur immobilier au sein du groupe Corum. Dans un marché parfait, il faudrait collecter beaucoup quand les prix sont bas (car le rendement augmente, NLDR), mais c'est historiquement l'inverse qui se produit. Car quand les taux sont bas, les autres placements rapportent encore moins». Et c'est aussi lorsque les prix de l'immobilier remontent que la pierre attire le plus les épargnants.

En troisième lieu, la relance de la collecte devrait ainsi contribuer à effacer le gros point noir actuel de certaines SCPI : leur problème de liquidité. Échaudés par la baisse de la valeur de leur investissement avec la remontée des taux - et désireux pour certains de réorienter leur épargne vers des placements moins risqués - de nombreux associés ont souhaité revendre leurs parts de SCPI en 2023. Problème : pour pouvoir les céder, il faut qu'un repreneur se présente. Or, ils ne sont pas assez nombreux. En témoigne la collecte du premier trimestre 2024 : «L’argent investi par les épargnants sur les 3 premiers mois de 2024 représente en effet quelque 770 millions d'euros Très peu quand on constate la moyenne trimestrielle des 10 dernières années qui avoisine les 1,5 milliard d’euros», notait en avril FranceSCPI, site spécialisé dédié à la SCPI.

De ce fait, un montant de 2,4 milliards d'euros de parts se trouvent actuellement en attente de cession, soit 2,7% de la capitalisation des SCPI (contre une moyenne historique inférieure à 0,2%). En conséquence, les délais pour céder ses parts explosent. Il faudra donc sans doute encore plusieurs mois de relance de la collecte pour que toutes ces parts trouvent preneurs. Mais cette première baisse des taux de la BCE pourrait être le signal d'un retour en grâce de la SCPI aux yeux des investisseurs.