Pour les sociétés de gestion de SCPI, une nouvelle heure de vérité approche. En ce mois de décembre, elles doivent obligatoirement faire expertiser la valeur de leurs actifs immobiliers, ce qui pourrait aboutir à une nouvelle salve de baisses de prix des parts des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Elle a même déjà commencé, puisque le 4 décembre, le gestionnaire Sofidy a annoncé baisser les prix de souscription de deux de ses véhicules : Efimmo 1 (15e capitalisation du marché) et Sofipierre (71e). De l'avis de nombreux connaisseurs du secteur, les 21 SCPI qui ont déjà vu leur prix de part dévalorisé depuis juillet - suite à une expertise imposée par l'AMF - devraient bien être rejointes par d'autres entre la fin de cette année et début 2024.
Pour les associés concernés, ces baisses en cascade signifient qu'ils risquent d'acter une moins-value en revendant leurs parts moins cher qu'ils ne les ont achetées. Mais le pourront-ils seulement ? Car le coup de froid qui s'abat sur le marché des SCPI fait que les parts de ce placement hier chéri trouvent de moins en moins facilement (re)preneurs. Les délais de cession des parts tendent en effet à s'allonger dans des proportions inédites ces derniers mois. C'est en tout cas ce qu'a constaté la société d'analyse Deeptinvest, dans son baromètre sur les SCPI au troisième trimestre 2023, au début duquel la vague de baisse des prix des parts s'est amorcée.
Des délais de cession qui peuvent aller de 2 à 3 ans
A première vue, difficile de mesurer l’ampleur de ce phénomène d'illiquidité des SCPI, «car il n'est pas possible de calculer un temps de cession moyen d'un trimestre à l'autre», explique Marc Sartori, fondateur de Deeptinvest. Certaines SCPI, totalement illiquides, affichent en effet des délais de cession si extrêmes qu'ils biaiseraient la moyenne. C'est le cas de Pierrevenus (Aestiam) et de Sofiprime (Sofidy), dont les délais de cession, particulièrement élevés, sont jugés «incalculables». Mais une tendance à une illiquidité croissante peut quand même se dégager pour l'ensemble du marché : «On remarque que beaucoup de SCPI ont désormais des délais de cession supérieurs à zéro, alors qu'elles étaient rares jusqu'ici», note Marc Sartori. A titre de comparaison, au premier trimestre, 16 SCPI affichaient un délai de cession supérieur à un mois. Elles sont désormais 34.
Pour l'heure toutefois, les concernées au premier chef sont logiquement les SCPI victimes d'une baisse du prix de leurs parts. Pour certaines d’entre elles, qui comptent parmi les 30 premières capitalisations du marché, les délais de cession peuvent désormais être compris entre 2 et 3 ans, contre 2 à 3 semaines jusqu'à présent : 23 mois pour Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi Immobilier), par exemple, 34 mois pour Edissimmo (Amundi Immobilier), 23 mois pour Crédit Mutuel Pierre 1 (La Française REM), et même 37 mois pour Primopierre (Primonial REIM). Deux autres SCPI se trouvaient même en situation de quasi-illiquidité fin septembre : Genepierre (Amundi Immobilier), avec un délai de cession de près de 18 ans, et Patrimmo Commerce (Primonial REIM), qui accusait un délai stratosphérique de… 60 ans. Au total, un quart des SCPI sondées par Deeptinvest passent la barre des six mois d'attente à la revente.
Faut-il lire dans ces délais à rallonge que les SCPI deviennent un placement repoussoir pour les épargnants ? C'est ce que pourrait laisser penser l'état de la collecte au troisième trimestre. Avec seulement 900 millions d'euros versés sur ce placement, France SCPI note qu'il s'agit de «niveaux qui n'avaient pas été constatés depuis 2020», et que «cette décrue attendue suite aux dévalorisations estivales [...] va probablement se poursuivre durant plusieurs mois».
Bonne nouvelle, toutefois, toutes les SCPI ne sont pas touchées : la moitié des répertoriées ont encore un délai de cession inférieur à un mois. Certaines, en particulier les plus jeunes, affichent en effet encore des taux de distribution allant jusqu'à 8% et continuent donc de collecter, favorisant le maintien d’un délai de revente relativement court. Par ailleurs, d'autres indicateurs de marché restent au vert. C’est, par exemple, le cas du taux d'occupation financière, ressorti à plus de 95% fin septembre. «Ce qui prouve que les SCPI continuent largement à remplir leur mission : valoriser leur patrimoine, collecter des loyers et donc verser du rendement», souligne Marc Sartori. De quoi rassurer certains épargnants.
Une liquidité davantage garantie avec l’assurance vie
Mais qu'en est-il pour les associés qui seront bien confrontés à des difficultés dans la vente de leurs parts dans les mois à venir ? La liquidité de leur placement dépendra largement de la façon dont ils ont acquis les parts en question. Parmi les SCPI à forte capitalisation concernées, plusieurs sont par exemple largement distribuées via des contrats d’assurance vie. C'est, dans ce cas, l'assureur qui garantit la liquidité du placement à l'épargnant, avec la possibilité de lui racheter ses parts ou d'imposer au gérant de la SCPI la constitution d'un fonds de remboursement. La situation se complique si les parts ont été souscrites par l'intermédiaire d'un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ou en direct auprès de la société gérant la SCPI. Il faudra alors, en effet, attendre qu'un nouvel investisseur souhaitant les racheter se présente ou que le gérant mette sur pied un fonds de remboursement en vendant ses actifs.
Et en réalité, si vous êtes confronté à une baisse du prix de la part de la SCPI dans laquelle vous avez investi, et donc à un éventuel allongement des délais de cession, mieux vaut ne pas céder à la panique ! Rappelez-vous, en effet, qu'un investissement immobilier s'apprécie sur le long terme pour, justement, compenser ces cycles baissiers, et que la collecte des SCPI pourrait bien repartir à la hausse quand la concurrence d'autres placements boostés momentanément par l'inflation (comptes à terme, super livrets…) s'affaissera avec cette dernière.
- Accès à tous les articles réservés aux abonnés
- Le magazine en version numérique
- Sans engagement
