SCPI : les prix des parts baissent, c’est le moment d’acheter !

Or la valeur des actifs immobiliers est bien en train de glisser. Sous l’impulsion de la Banque centrale européenne et de sa politique monétaire de lutte contre l’inflation, les taux d’intérêt ont augmenté récemment de façon significative. Emprunter devient par conséquent plus difficile, les acheteurs se font plus rares, donc les prix de l’immobilier baissent. Les SCPI dont les actifs sont concernés par cette décote peuvent ainsi se voir appliquer une baisse du prix de leur part. «Investir dans une SCPI, ce n’est ni plus ni moins qu’investir dans de l’immobilier, résume Raphaël Oziel, fondateur du site La boutique des placements. Si l’immobilier baisse à cause de l’augmentation des taux et devient moins attractif que des placements sans risque, mécaniquement, cela fait diminuer la valeur du patrimoine», poursuit-il.

En principe, les sociétés de gestion ne sont contraintes d’évaluer la valeur de leur patrimoine immobilier qu’une fois par an pour chaque SCPI, en fin d’année. Toutefois, sentant le marché changer, l’AMF a également demandé en mai dernier une expertise à la mi-année aux sociétés de gestion. «L’AMF avait le sentiment que les prix de l’immobilier bougeaient, notamment grâce aux OPCI (organismes de placement collectif immobilier, qui évaluent, eux, leur patrimoine quatre fois par an, ndlr), et voulait s’assurer qu’il n’y avait pas une forte baisse de la valeur des patrimoines depuis la dernière évaluation annuelle», explique Nicolas Kert, président de la SCPI Remake AM. C'est à l’issue de cette évaluation anticipée que plusieurs sociétés de gestion ont été amenées à agir sur le prix de la part de leurs SCPI.

Dois-je m’inquiéter si le prix de part de ma SCPI diminue ?

Les sociétés de gestion le répètent depuis l’annonce de la première baisse : il n’y a pas d’inquiétude à avoir. Mais faut-il les croire sur parole ? En réalité, tout dépend de votre situation d’épargnant. Si vous comptiez vendre vos parts de SCPI à court terme, vous risquez d’encaisser une moins-value. Si le prix de part actuel est inférieur à celui auquel vous avez souscrit, vous serez en effet perdant. Toutefois, «même avec les baisses de prix récentes, des plus-values restent envisageables pour certains investisseurs historiques en cas de cession», rassure Romain Hignard.

Pour les épargnants arrivés plus récemment sur le marché de la SCPI, pas d’inquiétude à nourrir non plus, selon Nicolas Kert : «Sur ce type de placement, l’horizon d’investissement est d’au moins 10 ans. Sur ce temps long, l’immobilier peut connaître différents cycles, haussiers comme baissiers. La seule raison de s’inquiéter, c’est lorsque l’on n’a pas confiance sur la valeur à long terme des actifs achetés par sa SCPI.». Laetitia Bernier, directrice commerciale et marketing chez Perial, confirme : «Chez Perial Asset Management, les épargnants sont généralement associés sur 20 ans. Les cycles de l’immobilier sont des cycles longs. Pour investir en SCPI, l’idéal est de se projeter dans une logique d’épargne à long terme.» L'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim ) l’avait aussi rappelé en juillet, par la voix de son président, Jean-Marc Coly : «Il faut garder à l’esprit que les produits d’investissement immobilier sont des produits de placement de long terme permettant de lisser les cycles baissiers sur la durée.»

A la tête d’une société de conseil en investissement, Raphaël Oziel ne constate d’ailleurs pas d’inquiétude chez les associés : «Nos clients investis en SCPI connaissent l’immobilier, ils savent que ce marché peut bouger.» Qui plus est, les conseillers en gestion de patrimoine préconisent généralement d’investir dans plusieurs SCPI, ce qui dilue l’exposition des investisseurs à une potentielle moins-value lors de la vente des parts. Enfin, pour les épargnants qui n’ont pas encore été séduits par les SCPI, les récentes baisses de prix de parts, loin d’être une source d’inquiétude, sont plutôt une opportunité d’investir à moindre coût avec un rendement plus élevé, tout en espérant réaliser une belle plus-value quand les prix remonteront.

Est-ce que cela va avoir un impact sur mon rendement ?

Non. Il faut dire, d’abord, que le prix de part n’influe pas sur les revenus locatifs que vous recevez tous les mois ou tous les trimestres. Comme dans un investissement locatif classique, la baisse de la valeur immobilière de votre appartement n’a pas d'impact immédiat sur les loyers payés par votre locataire. Ainsi, le véritable risque pour votre rendement, «c’est lorsque le locataire ne paie plus, ou, dans le cas d’une SCPI, quand les locaux sont désertés. Il est donc important de rappeler que la dévalorisation des parts n’affecte pas les dividendes versés aux épargnants, les SCPI étant par nature des véhicules de distribution», rappelle Romain Hignard, de Rock-n-Data. En effet, «quand on investit dans un fonds immobilier, l’essentiel de la performance se fait par le biais des revenus, et non de la valeur, selon un ratio de l’ordre de 75%/25%», confirme Nicolas Kert.

Pour vous assurer du rendement d’une SCPI, mieux vaut donc regarder en priorité les indicateurs qui attestent de sa capacité à percevoir des loyers sur le temps long : «Le taux d’occupation, le taux d’encaissement des loyers, ainsi que la durée des baux, qui vous indique la durée sur laquelle les locataires se sont engagés à rester», détaille Laetitia Bernier.

En se tenant à ces seuls critères, les rendements devraient d’ailleurs être au rendez-vous cette année, malgré les baisses de prix des parts, selon Jean-Marc Coly, le président de l’Aspim : «Les sociétés de gestion continuent de distribuer des revenus, tirés des loyers en ligne avec les attentes. Sur l’ensemble de l’année 2023, la performance moyenne des SCPI devrait être au moins identique à 2022, soit 4,5%». Et mieux encore, les rendements devraient aussi augmenter mécaniquement l’année prochaine. Le rendement d’une SCPI est en effet exprimé par le taux de distribution, qui est le rapport entre les dividendes versés et le prix de la part au 1er janvier. Si le prix de la part - le dénominateur - baisse, le rendement augmente.

Si le prix de la part de ma SCPI baisse, cela signifie-t-il qu’elle est mal gérée ?

Les sociétés de gestion mettent en avant qu’elles ne sont pas responsables de la chute de la valeur de l’immobilier : «La baisse des prix de part des SCPI reflète une correction du marché qui a été d’une rapidité sans précédent, et dont la cause n’est pas immobilière mais financière : la remontée rapide des taux de la BCE pour lutter contre l’inflation», se défend Laetitia Bernier, de Perial. Un constat que partagent en partie les autres experts : «Ce n’est pas la faute des SCPI si les taux sont remontés brusquement», confirme Romain Hignard. «Toutefois, certaines ont peut-être aussi acheté certains immeubles trop cher par rapport à leur valeur réelle quand les taux étaient bas», nuance l’analyste.

Même son de cloche du côté de Raphaël Oziel : «Il y a encore un an, nous avions presque l’impression de pouvoir conseiller d’investir dans n’importe quelle SCPI, en grossissant le trait. Aujourd’hui, les baisses de prix de part remettent aussi les choses en place, et permettent d’identifier certaines SCPI qui n’ont pas toujours fait les bons choix en termes d’investissement : acheter trop cher, rester sur une seule classe d'actifs, collecter trop…». Certains gérants de SCPI, comme Frédéric Puzin, président de Corum, font également la critique de leur propre secteur : «Depuis 10 ans, la SCPI a exactement suivi le chemin du fonds euros de l’assurance vie : on a acheté de plus en plus cher pour des loyers identiques, on a écrasé les rendements.» Il estime également que le retournement du marché était prévisible : «Quand les taux augmentent, le marché baisse, c’était écrit.» Les mutations à l’œuvre devraient toutefois être bénéfiques, d’après Raphaël Oziel : «Cela va sans doute assainir le marché et redonner de la valeur à notre capacité de conseil.»

Le mouvement de baisse des prix des parts va-t-il continuer ?

C’est probable, car une nouvelle expertise de la valeur du patrimoine, obligatoire celle-ci, doit être effectuée à la fin de l’année par les sociétés de gestion. «Certaines SCPI ont déjà fait le travail en actant des baisses à la mi-année. Mais il y en aura certainement d’autres qui n’ont pas encore expertisé ou pas encore diminué leur prix de part. Nous voyons en effet les prix de l’immobilier baisser à peu près partout en Europe. Difficile d’y échapper, donc», explique Nicolas Kert, président de Remake AM. «Il est possible qu’il y ait encore des baisses de prix de parts après décembre», appuie Raphaël Oziel. Mais l’optimisme reste de mise : «Le timing est idéal pour lancer de nouveaux fonds, et, pour les investisseurs, de faire de bonnes affaires.»