SCPI : les prix de parts baissent, votre argent est-il bloqué à la revente ?

Surtout, le moment est tout sauf idéal pour vous séparer de vos parts. «Il faut garder à l'esprit que les produits d’investissement immobilier sont des produits de placement de long terme. C'est ce temps long qui permet de lisser les cycles baissiers sur la durée», rappelait en juillet 2023 Jean-Marc Coly, le président de l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).

Ainsi, pour les épargnants concernés par les baisses de prix des parts, et donc potentiellement les plus inquiets, vendre aujourd'hui s'avérerait contre-productif : «La mauvaise idée dans le contexte actuel serait de vendre et donc d'acter sa moins-value sur la valeur de ses parts», prévient Raphaël Oziel, fondateur du site La boutique des placements. Enfin, on peut rappeler que la dévalorisation des parts et des actifs n'a pas pour l'heure d'incidence sur les dividendes versés aux associés. Les SCPI devraient encore servir cette année un taux de distribution (TD, l’équivalent du rendement) moyen au moins identique à celui versé en 2022, soit 4,5% selon l'Aspim.

Peu de craintes sur la capacité des assureurs à honorer vos demandes de rachats

Si vous avez besoin de récupérer votre mise dans les plus brefs délais et souhaitez céder vos parts à tout prix, sachez que la liquidité de votre placement n’est pas totale. En cas d'investissement en SCPI via votre assurance vie, vous devriez en revanche récupérer votre capital rapidement et sans difficultés. En tant qu'assuré, «vous pouvez exercer votre faculté de rachat, c'est-à-dire un retrait, total ou partiel, de votre capital. Dans votre contrat, l'assureur assure la liquidité et votre rachat est exécuté dans un délai donné (trois semaines, un mois…)», explique Stellane Cohen, présidente d'Altaprofits, une société de conseil en gestion de patrimoine en ligne.

La liquidité de votre assurance vie est donc garantie contractuellement, y compris concernant vos investissements dans la pierre papier. Pour la garantir, l'assureur peut racheter lui-même vos parts, ou imposer à la société de gestion de le faire. Dans le premier cas de figure, il peut, par exemple, «racheter vos parts de SCPI avec la liquidité du fonds euros, comme une obligation ou un autre placement», explique Cyrille Chartier-Kastler, fondateur du site Good Value for Money. Autrement dit : l'assureur rachète lui-même les parts des épargnants grâce au support garanti de l'assurance vie et reverse son dû à l'assuré.

Qui plus est, les assureurs ne manqueraient pas de ressources pour récupérer également des liquidités auprès des sociétés de gestion, nous confie un bon connaisseur du secteur : «Ils peuvent par exemple imposer la mise sur pied d'un fonds de remboursement alimenté par des ventes contraintes d'actifs, ou menacer la société de gestion de déréférencer ses SCPI au sein de leurs contrats…» Des pratiques musclées, mais qui garantissent en principe aux assurés la liquidité de leurs placements en SCPI.

Sans compter que pour éviter de crouler sous les demandes de rachat, le secteur est désormais soumis à des règles prudentielles, qui limitent l'investissement des assurés en SCPI. «L'épargnant ne peut généralement investir plus de 10% à 15% de son encours en SCPI, et pas plus d'un certain montant par an», rappelle Cyrille Chartier-Kastler

10 SCPI affichaient fin juin des délais de cession supérieurs à six mois

La donne change si vous avez souscrit vos parts de SCPI par l'intermédiaire d'un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ou directement auprès de la société de gestion. «Dans ce cas, c'est à vous d'assurer votre propre liquidité», abonde Cyrille Chartier-Kastler. En clair, au lieu d'effectuer une demande de rachat auprès de votre assureur, vous envoyez une demande de retrait de part par courrier recommandé au gestionnaire.

Si comme 8 SCPI de rendement sur 10, votre SCPI est à capital variable, c'est la société de gestion qui se chargera de trouver un repreneur à vos parts. Les gestionnaires traitent les demandes de revente par date d'arrivée, et les mettent face aux nouvelles demandes de souscription. Pour une SCPI qui collecte massivement, la cession de vos parts peut s'effectuer en quelques jours. Le délai peut être plus long pour les SCPI à capital fixe. Les parts sont en effet échangées sur un marché secondaire, comme en Bourse, à une fréquence au mieux hebdomadaire, au pire mensuelle. Dans les deux cas, pour avoir une idée de la liquidité de votre placement, vous pouvez consulter, dans les bulletins trimestriels des SCPI, le taux de parts en attente de cession. S'il est inférieur à 1%, vos parts devraient vite trouver preneur.

Pour connaître précisément le temps qu’il vous faudra attendre pour vous débarrasser de vos parts, vous pouvez enfin vous référer à leur vitesse de cession. Selon l'analyse de marché de Deeptinvest, à la fin du mois de septembre, «la plupart des fonds affichent des délais de cession à 0. Cela signifie que toutes les parts présentées à la vente sont effectivement vendues sur le trimestre qui suit». Ce qui n'empêche pas 10 SCPI d'afficher au deuxième trimestre 2023 des délais de cession supérieur à six mois, selon le décompte de Deeptinvest, dont six ayant depuis baissé leur prix de part : Primopierre, Crédit mutuel Pierre 1, Patrimmo Commerce, Génépierre, Buroboutic et Ficommerce.

Pour les investisseurs en direct, un problème de liquidité n’est donc pas à écarter. Toutefois, il faut rappeler que si les délais s'allongent, les sociétés de gestion peuvent mettre en place un fonds de remboursement, qui permet de rembourser les associés grâce à la vente de biens immobiliers. Certains gestionnaires prévoient même dans leurs statuts la création automatique d'un tel fonds si 10% des parts sont en attente de cession durant plusieurs mois.