Acquérir des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dites "fiscales", investies dans des immeubles locatifs neufs ou à rénover, constitue un bon moyen de réduire son impôt sur le revenu sans se compliquer la vie : le gérant s’occupant de tout (sélection des logements, recherche des locataires, entretien des lieux, travaux de réfection…), vous n’aurez aucun souci de gestion.
L’avantage fiscal accordé à l’achat est identique à celui des dispositifs mis en place pour les logements achetés en direct (Denormandie, Malraux ou déficit foncier). Pour en profiter, il faut conserver ses parts jusqu’au terme de l’engagement locatif réglementaire, mais dans les faits, la durée de détention grimpe souvent à une quinzaine d’années, le temps que le gestionnaire revende son patrimoine. Explications détaillées.
Les différentes catégories de SCPI fiscales
Suite à la disparition du dispositif Pinel début 2025, on ne trouve plus désormais que trois catégories de produits..
- Avec les SCPI «Denormandie», axées sur la rénovation de logements anciens très dégradés, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts sur le montant souscrit (dans la limite de 300 000 euros) variant de 18% sur neuf ans à 21% sur douze ans.
- Pour une SCPI "Malraux", la réduction d’impôts à laquelle vous aurez droit s’élève à 22 ou 30 % des travaux de restauration engagés.
- Les SCPI «déficit foncier, elles, ne permettent pas d’obtenir une réduction d’impôts, mais la déduction des travaux de rénovation sur le revenu imposable du souscripteur.
La souscription
Pour souscrire, le versement minimal est souvent compris entre 5 000 et 10000 euros
La souscription de parts de SCPI fiscales peut s’opérer directement avec le gestionnaire de la société, mais il est plus pratique – et pas plus coûteux – de le faire à travers des sites Internet spécialisés sur ce secteur d’activité, comme MeilleureSCPI.com ou Primaliance, ou des courtiers plus généralistes, tels que Linxea ou Bienprévoir.fr.
Comparé à l’achat d’un logement physique, le montant d’investissement exigé ici est relativement modique, souvent compris entre 5 000 et 10 000 euros. Vous pourrez donc diversifier votre mise sur deux ou trois produits distincts et ainsi réduire le risque de perte en capital (rappelons que le placement SCPI n’est pas garanti, le prix des parts pouvant évoluer à la hausse comme à la baisse, au gré de la conjoncture immobilière).
Quatre SCPI investies dans des immeubles d’habitation et octroyant un bonus fiscal
Les gestionnaires de SCPI fiscales, quel que soit le dispositif exploité (Denormandie, Malraux ou déficit foncier), lancent régulièrement de nouveaux produits sur le marché : dès que le projet d’achat des habitations à rénover a recueilli le nombre nécessaire de souscripteurs, la SCPI est fermée, et une autre est rapidement créée, généralement sur le même modèle (frais, mise minimale…).
Les frais
Il s’élèvent chaque année entre 10 et 15% de prélèvement au titre de la gestion locative. Les SCPI fiscales supportent des frais comparables à ceux d’un achat immobilier en direct. Dès la souscription, une commission de vente de 10 à 12 % du prix de la part sera prélevée par le gestionnaire. Jusqu’à la dissolution de la société, donc au bout de 15 ou 18 ans en moyenne, il faut aussi compter entre 10 et 15 % de ponction annuelle sur les loyers perçus, au titre de la gestion des travaux et de la location des biens. Au total, les prélèvements annuels peuvent approcher 20 %. Au-dessus de ce seuil, il y a matière à s’interroger sur la compétence du gestionnaire. Mieux vaut alors s’abstenir de souscrire au produit.
Les contraintes
Très commodes pour alléger ses impôts, les SCPI fiscales ont toutefois trois inconvénients dont il faut tenir compte. Le premier est que le capital placé, à l’image d’un achat immobilier en direct, n’est pas garanti : les parts peuvent donc perdre de leur valeur.
Ensuite, leur rendement est faible. Il varie entre 1,5 et 2,5 % l’an, soit deux à trois fois moins que les sociétés civiles de placement immobilier classiques, axées sur la location de bureaux et de commerces, secteurs où les loyers sont plus élevés que dans l’habitation. Certes, ce rendement est dopé par le bonus fiscal, mais celui-ci n’étant octroyé qu’une seule fois, à la souscription, il sera impossible de revendre ses parts avant la dissolution de la société. C’est le troisième inconvénient du produit : votre argent se retrouve bloqué durant de nombreuses années.
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