Sommaire
- Qu’est-ce que le déficit foncier ?
- Qui peut profiter d’un déficit foncier ?
- Quels sont les avantages du déficit foncier ?
- Quelles sont les charges déductibles du régime foncier ?
- Quelles sont les règles pour imputer le déficit foncier ?
- Comment fonctionne le déficit foncier ?
- Existe-t-il un plafond maximum pour le déficit foncier ?
- Comment calculer le déficit foncier ?
- Comment déclarer le déficit foncier ?
- Que devient le déficit foncier en cas de vente du bien ?
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Déficit foncier : principe
Le déficit foncier désigne la situation où les charges liées à un bien immobilier locatif (telles que les frais d’entretien, les travaux de rénovation, les intérêts d’emprunt, les assurances, etc.) sont supérieures aux revenus locatifs perçus (les loyers). En d’autres termes, il s’agit d’un déficit qui résulte d’un excédent de charges par rapport aux loyers générés par la location du bien.
Déficit foncier règle des trois ans
Le déficit foncier bénéficie d’une règle particulière en matière de déduction fiscale : il peut être imputé sur le revenu global (revenus fonciers + salaires, prestations sociales, pensions de retraite, etc.) du propriétaire pendant une période maximale de trois ans.
Concrètement, si le montant des charges dépasse les revenus locatifs, le propriétaire peut déduire ce déficit de ses autres revenus imposables, qu’ils proviennent de salaires, de pensions ou d’autres sources.
Qui peut profiter d’un déficit foncier ?
Personnes physiques hors usage d’habitation
Les personnes physiques (particuliers) peuvent mettre en place un déficit foncier si elles sont propriétaires d’un bien immobilier qui est mis en location à titre non meublé (location nue). Cela inclut les biens loués dans le cadre de la location traditionnelle (contrat de location vide) et des la location de tourisme.
Personnes physiques détenant un immeuble
Les personnes physiques peuvent mettre en place un déficit foncier en tant que détenteur d’un immeuble (bâtiment, appartement, maison, etc.), même si l’immeuble n’est pas leur résidence principale. Dans ce cas, les revenus provenant de la location de cet immeuble peuvent faire l’objet d’un déficit foncier.
SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés
Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), mais qui optent pour l’imposition des revenus fonciers au nom des associés (régime fiscal des sociétés transparentes), peuvent bénéficier du déficit foncier si elle est soumise au régime des sociétés transparentes.
SCPI non soumises à l’impôt sur les sociétés
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), qui fonctionnent sur le même modèle, peuvent générer du déficit foncier si les SCPI sont transparentes fiscalement. Dans ce cas, le déficit foncier est reporté sur les revenus fonciers. Toutefois, dans le cadre des SCPI à l’IS, ce mécanisme ne s’applique pas aux associés, mais uniquement à la société elle-même.
Conditions générales pour bénéficier du déficit foncier
Quel que soit le statut du propriétaire (personne physique ou société transparente), le bien immobilier doit être loué nu. Les locations meublées ne donnent pas droit au déficit foncier. En outre, les charges déductibles doivent être réelles, justifiées et liées à l’exploitation locative.
Quels sont les avantages du déficit foncier ?
Réduire l’imposition des revenus fonciers ou locatifs
Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui s’applique aux investissements immobiliers locatifs en France. Grâce au déficit foncier, les propriétaires de biens immobiliers peuvent déduire certaines dépenses de leurs revenus fonciers, ce qui peut entraîner un déficit foncier. Ce dernier peut ensuite être déduit du revenu global du propriétaire, lui offrant des avantages fiscaux.
Un report du déficit foncier
Si le déficit foncier est supérieur au montant total des autres revenus du propriétaire du bien, cela entraîne le report de l’excédent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce mécanisme permet d’étaler la réduction fiscale sur plusieurs années, ce qui est intéressant pour les propriétaires ayant des revenus fonciers faibles.
Un encouragement à l’investissement immobilier locatif
Le report du déficit foncier sur plusieurs années offre aux investisseurs immobiliers un incitatif supplémentaire à réaliser des investissements à long terme. En particulier, les propriétaires ayant effectué des travaux de rénovation ou d’entretien peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt étalée dans le temps, ce qui améliore la rentabilité globale de l’investissement immobilier.
Quelles sont les charges déductibles du régime foncier ?
Liste des charges déductibles des revenus fonciers
Les charges déductibles des loyers sont les suivantes :
- Les charges générées par l’exploitation du bien immobilier, par exemple la taxe foncière, les charges de copropriété, les primes d’assurance ou encore les frais d’agences immobilières pour la gestion du bien, les indemnités d’éviction ou de relogement d’un locataire par le propriétaire, etc.
- Les charges financières liées au bien immobilier, telles que les intérêts d’emprunt pour l’acquisition ou la réparation du logement et les frais associés aux intérêts.
- Les frais liés aux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration relatifs au bien immobilier pour en permettre l’usage normal ou pour ajouter de nouveaux éléments de confort.
Liste des travaux déductibles des revenus fonciers
Si le propriétaire d’un bien immobilier réalise des travaux éligibles au dispositif MaPrimeRenov », il peut aussi peut déduire le montant des travaux éligibles, qui sont alors considérés comme des charges foncières. Pour cela, il doit déclarer le montant de la prime sur sa déclaration n° 2044 en recettes brutes perçues. Les travaux pris en compte pour ce dispositif sont variés :
- Réparation de la toiture.
- Ravalement de façade.
- Remise aux normes de l’installation électrique.
- Remplacement de la chaudière.
- Etc.
Quelles sont les règles pour imputer le déficit foncier ?
Location du bien immobilier
Le fait d’imputer un déficit foncier sur les revenus d’un propriétaire répond à une seule condition : continuer à louer le bien immobilier pendant une durée minimale de trois ans. Dès lors qu’un contribuable impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.
Application du régime réel d’imposition
Pour bénéficier du déficit foncier, le propriétaire doit être soumis au régime réel d’imposition (barème progressif). Le régime réel permet de déduire toutes les charges liées à l’immeuble, contrairement au régime micro-foncier qui, lui, applique un abattement forfaitaire de 30 %. Ce régime est plus avantageux si les charges sont élevées.
Justifier les charges et travaux
Le propriétaire doit pouvoir justifier des charges qu’il souhaite déduire. Celles-ci doivent être liées directement à l’exploitation du bien immobilier, telles que :
- Les intérêts d’emprunt pour l’acquisition, la construction ou la rénovation du bien ;
- Les travaux de réparation, d’entretien ou dépenses d’amélioration du bien (sauf s’il s’agit de travaux d’agrandissement ou de construction) ;
- La taxe foncière, les charges de copropriété, les assurances, etc.
Ces charges doivent être effectivement engagées et payées pendant l’année d’imposition concernée.
Pas de bénéfice de réduction d’impôt
Pour la mise en place d’un déficit foncier, le bien immobilier ne doit pas bénéficier d’un dispositif de défiscalisation, comme l’ancien dispositif Pinel ou loi Malraux, qui permet des réductions d’impôt sur le revenu. Le déficit foncier est incompatible avec ces dispositifs, car les avantages fiscaux sont différents.
Dépenses strictement liées à la location
Seules les dépenses liées à la location du bien sont déductibles. Par exemple, les dépenses pour l’entretien ou la rénovation des parties communes d’un immeuble peuvent être déduites, mais les travaux réalisés dans un bien occupé par le propriétaire ne peuvent pas l’être. Il en va de même pour les dépenses d’entretien d’un bien qui ne sont pas liées à l’activité locative.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Imputation du déficit foncier
Le mécanisme est le suivant : le déficit foncier réalisé au cours d’une année s’impute sur le revenu global imposable de cette même année à hauteur de 10 700 euros. Cela ne prend pas en compte la part des charges qui correspond aux intérêts d’emprunt. La fraction du déficit qui excède 10 700 euros est imputable sur les revenus fonciers à venir.
Exemple de déficit foncier
Prenons l’exemple d’un contribuable qui loue un logement :
- La première année, il perçoit 2 000 euros de loyers et a 22 000 euros de charges foncières. Son déficit foncier est donc de 20 000 euros.
- Il impute 10 700 euros sur son revenu global et doit donc conserver le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit.
- La première année, il a donc provisionné 9 300 euros qu’il n’a pas pu utiliser.
- La seconde année, il perçoit 3 000 euros de loyer. Il utilise son déficit reportable pour ramener le revenu foncier à 0 euro.
- Il reste 6 300 euros de déficit reportable et le contribuable a utilisé son déficit foncier sur un revenu foncier imposable et non pas sur son revenu global.
Dans ce cas, le contribuable n’a plus l’obligation de conserver le bien trois ans.
Existe-t-il un plafond maximum pour le déficit foncier ?
Un report du déficit foncier en cas de dépassement
Le déficit foncier dépend des dépenses déductibles liées à l’investissement immobilier locatif et des revenus fonciers générés par le bien. Toutefois, cette imputation s’effectue dans la limite d’un plafond de déduction du déficit foncier fixé à 10 700 euros. Ainsi, en cas de surplus éventuel, le déficit foncier afférent aux charges déductibles est reporté et déduit sur :
- les revenus fonciers des dix prochaines années ;
- les revenus globaux (la somme des différents revenus imposables du contribuable) des six prochaines années.
Un plafond rehaussé pour les travaux énergétiques
Pour encourager la rénovation énergétique, un plafond exceptionnel de 21 400 euros est appliqué aux dépenses de travaux réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Il s’applique si les travaux permettent de faire passer le logement d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D (pour lutter contre les passoires thermiques).
Le cas des intérêts d’emprunt
Contrairement aux autres charges foncières, les intérêts d’emprunt sont seulement déductibles du revenu foncier (et non du revenu global). Ils peuvent aussi être soumis à un plafond déterminé par la loi de finances en vigueur.
Comment calculer le déficit foncier ?
Déterminer les revenus fonciers
Le déficit foncier se calcule en soustrayant le montant des charges déductibles des revenus fonciers générés par la location du bien immobilier. Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus pendant l’année pour la location du bien immobilier. Ces revenus sont à inclure dans la déclaration de revenus sous la catégorie des « revenus fonciers ».
Identifier les charges déductibles
Les charges déductibles sont les dépenses liées à l’entretien, la gestion, et le financement du bien immobilier. Les principales charges déductibles sont :
- Les frais de gestion : frais d’agence pour la gestion du bien, charges de copropriété (partie récupérable), frais de syndic, etc.
- Les charges d’entretien et de réparation : travaux d’entretien ou réparation qui ne modifient pas la structure du bien (ravalement de façade, remplacement de la chaudière, etc.).
- Les intérêts d’emprunt : intérêts d’emprunt contractés pour l’achat ou la rénovation du bien, ainsi que les frais d’emprunt (frais de dossier, garanties).
- La taxe foncière sur le bien immobilier.
- Les primes d’assurance : contre les loyers impayés ou contre les risques du bien.
- Autres charges : frais liés à la gestion locative, indemnités d’éviction ou de relogement, etc.
Calcul du déficit foncier
Le déficit foncier se calcule en soustrayant le total des charges déductibles du montant des revenus fonciers. Si le total des charges excède les revenus fonciers, le déficit foncier est égal à la différence entre les deux : Déficit foncier = Revenus fonciers − Charges déductibles. Dans ce cas, deux options sont possibles :
- Si le résultat est négatif : il y a déficit foncier. Cela permet de réduire l’impôt sur le revenu du propriétaire, sous certaines conditions.
- Si le résultat est positif : cela signifie qu’il n’y a pas de déficit foncier, et donc, aucune réduction de l’impôt sur le revenu ne sera possible à ce titre.
Comment déclarer le déficit foncier ?
En cas de déclaration de revenus en ligne
Avec la déclaration en ligne, le calcul du déficit foncier s’effectue automatiquement lorsque le contribuable remplit sa déclaration n° 2044. L’administration fiscale reporte automatiquement, chaque année, le déficit reportable sur la déclaration de revenus.
En cas de déclaration de revenus papier
Les contribuables qui remplissent encore (rares) une déclaration papier doivent remplir la déclaration n° 2044 en indiquant le montant de leurs revenus fonciers et le montant de leurs charges foncières. Ils ne doivent pas omettre de remplir la case 450 s’ils ont des déficits provisionnés. Il convient de se reporter aux avis d’imposition des années précédentes.
Que devient le déficit foncier en cas de vente du bien ?
Vente du bien et impact sur les déficits fonciers futurs
Si le bien immobilier est vendu avant d’avoir épuisé le déficit foncier reporté, le propriétaire a encore un excédent de déficit foncier à reporter sur les années suivantes, ce déficit peut être imputé sur les revenus fonciers des années suivantes, jusqu’à épuisement du report.
Un déficit foncier plus imputable après la vente
Toutefois, une fois que le bien est vendu, le déficit foncier ne pourra plus être imputé sur les revenus fonciers futurs liés à ce bien. Autrement dit, le propriétaire ne pourra pas utiliser le déficit foncier pour réduire ses futurs revenus fonciers liés à un autre bien immobilier, sauf si ce nouveau bien est également locatif et génère des revenus fonciers.
Vente du bien et cas des plus-values immobilières
Si le bien est vendu à un prix supérieur à son prix d’acquisition, la plus-value immobilière est soumise à l’impôt. En revanche, le déficit foncier n’a pas d’impact direct sur le calcul de la plus-value. Cependant, les travaux de rénovation ou d’amélioration effectués sur le bien peuvent être intégrés dans le calcul de la plus-value.
