Investissement immobilier : les SCPI en ont-elles vraiment fini avec la crise ?

Les SCPI ont-elles laissé la crise immobilière dans le rétroviseur ? Depuis juillet 2023 et le début d'une vague de baisses de prix des parts, ce placement immobilier, jusqu’alors jugé peu risqué et rentable, a suscité la défiance des épargnants. Mais malgré la crise, ce placement a continué à distribuer des rendements attractifs : 4,72% en moyenne en 2024, et jusqu'à plus de 10% pour les meilleures. Ainsi, la pierre-papier reste une bonne option pour diversifier son patrimoine et réaliser de bonnes affaires. Mais à condition d'être sélectif. Car à regarder le marché dans son ensemble, la sortie de crise ne semble pas encore tout à fait acquise, si l'on en croit le dernier rapport de l'Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier).

Une collecte nette faible pour un premier trimestre

A première vue, les SCPI attirent de nouveaux les investisseurs : la collecte nette (retraits déduits) affiche une belle progression de 35% au premier trimestre, par rapport à la même période il y a un an. Au total, les SCPI ont engrangé 1 milliard d'euros entre janvier et mars, contre 700 millions d'euros un an plus tôt. Avec davantage de recul, la collecte trimestrielle se rapproche surtout de sa moyenne constatée ces 10 dernières années : 1,5 milliard d’euros.

Des signaux encourageants, mais à relativiser pour Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI : «En principe, la collecte du premier trimestre est toujours la plus forte de l'année, or les chiffres annoncés peuvent laisser craindre une collecte annuelle en demi-teinte. Surtout, on remarque que la collecte se concentre sur une poignée d'acteurs, et ne concerne donc pas l'ensemble du secteur. Les nouvelles SCPI, arrivées sur le marché en 2024, en particulier, collectent peu.»

Les rendements se maintiennent sans progresser

C'est l'indicateur sans doute le plus crucial pour les investisseurs : le taux de distribution (TD), c'est-à-dire le rendement d'une SCPI, qui correspond aux loyers perçus par la société de gestion, et reversés régulièrement aux associés. Selon l'Aspim, au premier trimestre, 64% des SCPI ont maintenu ou augmenté ce niveau de distribution. Le TD moyen s'établit ainsi à 1,13% au premier trimestre 2025, un niveau comparable à celui observé au premier trimestre 2024. En annualisant ce premier taux de distribution, on aboutirait à un rendement moyen de 4,52% fin 2025, soit moins qu'en 2024 (4,72%). Mais attention, ce chiffre doit être pris avec des pincettes : les prix de parts de SCPI ont fondu de 4,50% entre le 1er janvier 2024 et le 1er janvier 2025, le dividende moyen réellement perçu par l’associé est donc inférieur cette année, même à taux de distribution identiques. En effet, le taux de distribution n’est autre que le rapport entre le dividende et le prix de part. Si ce dernier diminue, le TD augmente artificiellement.

Mais il y a ici en revanche possibilité d'être plus optimiste. En effet, c'est habituellement le quatrième trimestre qui est le meilleur quand il s'agit de taux de distribution. Les sociétés de gestion reversant en principe davantage aux associés une fois les frais et dépenses de l'année - comme les travaux - derrière elles. Ainsi, il n'est pas impossible d'aboutir à un taux moyen supérieur, mais sans franche progression, a priori, par rapport à l’an passé.

Le nombre de parts en attente baisse difficilement

C'est la grande crainte qu'a agitée la crise du secteur ces deux dernières années : l'impossibilité, pour les associés, de retirer leur mise quand ils le souhaitent. En effet, quand la collecte se raréfie, les nouveaux investisseurs peuvent manquer à l'appel pour acquérir les parts de ceux qui souhaitent sortir. Les parts restent alors en attente de repreneurs. «Au 31 mars 2025, la valeur totale des parts en attente s’élève à 2,25 milliards d’euros, soit 2,6% de la capitalisation du marché. Ce montant total est en recul de 4,9 % par rapport au trimestre précédent», note l'Aspim. Au 31 décembre 2024, la valeur des parts en attente s'élevait à 2,4 milliards d'euros, soit 2,7% de la capitalisation.

Toutefois, l'Aspim souligne que ce recul de la valeur totale des parts en attente est trompeur, puisqu'il s'explique par le fait que des SCPI concernées ont baissé leurs prix de parts au cours du trimestre. Ainsi, en réalité, «le nombre de parts en attente est resté globalement stable sur la période». Si on ne note donc pas d'amélioration sur ce problème de liquidité, Thibaud Lecomte, co-fondateur et président de la plateforme epargnoo, rappelle «que le nombre de SCPI concernées par ces listes d'attente reste limité à une quinzaine, sur environ 200. De plus, on en voit quelques-unes bouger, et notamment commencer à vendre des actifs pour rembourser des investisseurs.»