La Banque centrale européenne (BCE) s’inquiète dans son dernier bulletin macroéconomique des conséquences de la baisse des prix de l’immobilier tertiaire, dans le vieux continent, sur les fonds immobiliers. A ce stade, les prix ont surtout dévissé au Royaume-Uni et dans certains pays nordiques. Mais la BCE préfère prévenir plutôt que guérir. Dans ce contexte, elle rappelle aux fonds immobiliers la nécessité de prévoir des modalités de blocage des sorties, si les demandes de retraits devaient être trop importantes. Qu’en est-il pour les fonds immobiliers français ? De bonnes questions qui peuvent aussi intéresser les SCPI hexagonales (sociétés civiles de placement immobilier). Les retraits massifs sont-ils envisageables ? Et si problème de liquidité il devait y avoir, comment les épargnants pourront-ils récupérer leur mise ? Pourraient-ils être “bloqués” dans leur SCPI ?
A ce stade, c’est le souvenir de la crise immobilière des années 1990 qui revient en mémoire. “De 1990 à 1996, les prix de l’immobilier avaient chuté de 35% en France”, selon Olivier Raingeard, directeur des investissements de la banque Neuflize OBC. Tout avait baissé, y compris l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, etc.), présent dans les SCPI. La crise financière avait ajouté au problème, puisque les fonds immobiliers utilisaient alors beaucoup le levier du crédit. Une sorte de panique s’était emparée du marché, avec des retraits massifs des épargnants qui voulaient sortir de leur SCPI. A l’époque, elles étaient à capital fixe, une forme juridique qui ne facilitait pas la sortie. “Il n’y avait pas de dispositif facilitant la liquidité comme c’est le cas aujourd’hui. Pour sortir, il fallait trouver un acheteur, au gré à gré et selon la loi de l’offre et de la demande. Autant dire qu’en pleine crise immobilière, les candidats au rachat de SCPI ne se bousculaient pas au portillon. Les vendeurs de parts ont dû, pour récupérer leur argent, consentir des décotes très massives”, explique Frédéric Puzin, président du groupe Corum.
Mais depuis, les SCPI ont plutôt traversé les crises haut la main. “En 2008, seules deux SCPI bien identifiées avaient eu des problèmes de liquidité”, précise Frédéric Cezard, directeur général d’Hexagone Groupe. A ce moment-là, en effet, des dispositifs facilitant la liquidité et les sorties avaient déjà été mis en place. “Par rapport à la crise précédente, les SCPI abordent celle-ci dans des conditions nettement plus favorables, avec un marché secondaire modernisé”, confirme l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) en mars 2009, dans sa synthèse de l’année 2008.
Qu’en est-il aujourd’hui ? “Il n’y a pas de problème de liquidité systémique, comme cela a pu être le cas au moment de la crise immobilière des années 1990”, écarte Frédéric Cezard. Premier élément, plus de 80% des SCPI de rendement sont des sociétés à capital variable, dont la liquidité est organisée méthodiquement. Si vous voulez vendre votre part, il faut vous adresser à la société de gestion, qui va la mettre en vente. Une fois vendue, vous percevrez le prix dit “de retrait”, qui correspond au prix de la part (corrélé à la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI) moins des frais (environ 10%). La décote, qui correspond aux frais, est donc tout à fait raisonnable, et n’a rien à voir avec les décotes massives des années 1990. Mais encore faut-il qu’il y ait des acheteurs en face, ce qui n’était pas le cas il y a 30 ans ! “Les SCPI qui ont pignon sur rue, qui sont performantes et qui ont donc servi un bon rendement à leurs clients, n’ont aucun souci à se faire : elles collectent et attirent de nouveaux acheteurs, qui viennent largement compenser les parts mises en vente par ceux qui sortent. Ainsi, si vous voulez vous séparer de vos parts, eu égard à la collecte record que nous enregistrons (360 millions d’euros au premier trimestre 2023, du jamais vu), vous êtes remboursé en 48 heures !”, précise Frédéric Puzin.
Quid si ça bloque et qu’il n’y a pas suffisamment d’acheteurs en face ? Vos parts sont alors inscrites sur le registre de la société de gestion et elles sont vendues par ordre chronologique aux acheteurs qui se présentent. “Cela peut prendre quelques semaines ou quelques mois”, dit Frédéric Cezard. Et, si vraiment ça coince, la société de gestion peut aussi décider en assemblée générale de mettre en place un fonds de remboursement. Concrètement, la société de gestion va vendre certains des biens immobiliers qu’elle détient et doter ce fonds de remboursement, qui toujours par ordre d’inscription au registre et donc par ordre chronologique, va rembourser les clients qui souhaitent se débarrasser de leurs parts.
Au 31 décembre 2022, quatre SCPI avaient un problème de liquidité, avec des parts en attente d’être vendues : Sélectinvest 1 de La Française REM avec 12.500 parts en attente de retrait, Patrimmo Commerce de Primonial REIM (67.906 parts en attente de retrait), Crédit mutuel Pierre 1 de La Française REM (115.754 parts en attente de retrait) et Aestiam Cap’Hébergimmo d’Aestiam (6.353 part en attente de retrait). Les trois dernières SCPI ont créé un fonds de remboursement, qui désintéresse les vendeurs de parts, très progressivement. “Cela prend généralement plusieurs mois, ce qui est finalement un délai normal eu égard à la matière traitée, l’immobilier ! On ne vend pas un immeuble en deux minutes”, avance un spécialiste. En résumé, pour vendre vos parts, “soit vous passez par la voie normale et vous attendez à la queue leu leu qu’un acheteur se présente, soit vous passez par la voie express et le fonds de remboursement, ce qui peut également prendre quelques mois, mais il y alors une sorte de droit de péage, avec une décote supplémentaire”, explique Frédéric Cezard. Pour Crédit mutuel Pierre 1 par exemple, la valeur de retrait en cas de vente est de 262,20 euros, mais elle passe à 233 euros avec le fonds de remboursement, soit 11% de décote supplémentaire. “On ne peut pas pour autant parler d’un problème de liquidité sur le marché des SCPI, 4 SCPI avec des parts en attente de retrait sur 102 SCPI de rendement, c’est moins de 4%, ce n’est pas significatif ”, tempère Raphaël Oziel, fondateur de La Boutique des Placements, un site de vente en ligne.
Les sociétés de gestion peuvent décider de mettre en place un fonds de remboursement quand elles le jugent nécessaire, mais elles peuvent aussi y être tenues contractuellement quand trop de parts sont en attente de vente pendant trop longtemps. “La plupart d’entre elles prévoient dans les statuts que si 10% des parts sont en attente de retrait pendant plusieurs mois, un fonds de remboursement est automatiquement créé. Toutes ne le prévoient pas. Allez vérifier ce qu’il en est, car cette modalité est une garantie supplémentaire de sortie pour les porteurs de parts”, dit Frédéric Cezard. Si la panique devait s’emparer du marché, c’est ce dispositif qui serait mis en œuvre : les SCPI seraient tenues de vendre leurs actifs immobiliers pour doter un fonds de remboursement.
Qu’est-ce qui pourrait conduire à des demandes de retrait massif ? Les prix de l’immobilier tertiaire vont baisser en 2023, c’est à peu près certain. Certaines SCPI devront en conséquence revoir à la baisse la valeur de leur patrimoine immobilier et, pour certaines, peut-être baisser le prix de la part. La SCPI Laffitte Pierre a par exemple baissé le prix de sa part de 8,5% au 1er mars 2023, c’est la première à le faire cette année. D’autres pourraient suivre. C’est certes un mauvais signal, mais cela ne justifie pas nécessairement de vendre ses parts. “Les SCPI ont cet avantage qu’elles vous donnent un loyer tous les trimestres. Ce sont des revenus réguliers que vous encaissez et qu’on ne peut plus vous reprendre, comme sur les marchés financiers. Ils sont cristallisés dans votre poche. En clair, vous continuez de percevoir un revenu, même si le prix de votre part à baissé”, explique Frédéric Puzin. En 2022, les SCPI ont rapporté en moyenne 4,53%, ce qui est plutôt bien orienté eu égard aux autres placements.
Une baisse du prix de la part est embêtante si vous souhaitez vendre votre SCPI : vous ne récupérerez pas votre mise et serez donc en moins-value, mais encore une fois, vous continuez à percevoir votre dividende trimestriel. “Au plus fort de la crise des années 1990, entre 1994 et 1997, les parts de SCPI ont baissé de près de 15% par an, mais le rendement servi aux épargnants est resté supérieur à 5%. Ceux qui ne sont pas sortis ont continué à percevoir normalement les loyers. Il faut vraiment envisager la SCPI comme un produit de rente et il faut accepter qu’elle soit illiquide quelques mois. Si cela vous pose un problème, passez votre chemin et investissez ailleurs”, conseille Raphaël Oziel.
Reste qu’avec la hausse des taux, les changements de comportement suite au Covid-19 avec l’avènement du télétravail et la hausse des achats en ligne au détriment des commerces physiques, le marché de la SCPI va subir de profondes mutations. Ces 15 dernières années, vous pouviez acheter n’importe quelle SCPI les yeux fermés. Désormais, il va falloir être plus sélectif et écarter les fonds au rendement médiocre. “Il faut être plus vigilant que par le passé, car le marché est à un tournant. Il est en train de se scinder en deux, avec les SCPI qui rémunèrent bien d’un côté et celles qui ont plus de mal de l’autre”, conclut Frédéric Puzin.
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