Immobilier et SCPI : la crise est aussi l'occasion de faire de bonnes affaires en 2024

D’autant que des aides existent pour limiter le reste à charge côté travaux pour les investisseurs, à commencer par MaPrimeRénov’. Le dispositif peut financer, avec les certificats d’économies d’énergie (CEE), jusqu’à 40 % du coût total des travaux pour la tranche la plus aisée des demandeurs. Les investisseurs qui louent leur logement nu et font des travaux de rénovation énergétique ont aussi accès au doublement du plafond du déficit foncier. Il permet, dès lors que les travaux liés à la mise en location d’un logement vide pour 3 ans (bail classique) sont supérieurs aux revenus fonciers, de déduire le surplus de son impôt sur le revenu, dans la limite de 21 400 euros jusqu’en 2025 contre 10 700 euros auparavant.

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Fiscalité : si le total de vos revenus fonciers est inférieur ou égal à 15 000 euros par an, vous relevez du régime micro-foncier et bénéficiez d'un abattement de 30 % sur les loyers. Le solde est soumis au barème de l'impôt sur le revenu (IR) et aux 17,2 % de prélèvements sociaux. Si vos loyers dépassent 15 000 euros par an, vous relevez du régime réel (accessible sur option, irrévocable pendant 3 ans). Il permet de déduire des loyers les charges et, dans la limite du montant des loyers, les intérêts d'emprunt. Si le solde est positif, il est soumis à l'IR et aux cotisations sociales. S'il est négatif, il est déductible du revenu global à hauteur de 10 700 euros par an. La part du déficit excédentaire et les intérêts d'emprunt qui dépassent le montant des loyers sont imputables sur les loyers des 10 années suivantes.

L'IR et les prélèvements sociaux sont ponctionnés sous la forme d'acomptes mensuels (ou, sur option, trimestriels) prélevés par le fisc, au montant calculé sur la base des revenus de l'année précédente. Les plus-values sont taxées à 19 % après un abattement pour durée de détention, aboutissant à une exonération totale après 22 ans. Elles supportent aussi les 17,2 % de prélèvements sociaux, après un autre abattement pour une durée de détention aboutissant à une exonération totale au bout de 30 ans. Le patrimoine est soumis à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière), avec un seuil d'entrée et un barème identiques à ceux de l'ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

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Privilégier la location courte ou longue pour un T1 de 40 m2 ?

Logements neufs en régime Pinel ou Pinel+

• Rentabilité : de 2,5 à 3,5 % par an avant avantage fiscal
• Risque : de moyen à élevé
• Durée : 6 ans minimum
• Biens dont le rendement devrait rester stable en 2024

Et si 2024 était paradoxalement l’année du Pinel ? La fiscalité n’est pas tout et, malgré le rabotage des taux de défiscalisation qui vont passer – selon la durée d'engagement de mise en location – de 10,5, 15 et 17,5 % en 2023 à 9, 12 et 14 % en 2024, une opération Pinel peut encore présenter de l’intérêt. D’abord, l’extinction définitive du dispositif d’investissement locatif dans le neuf, prévu pour le 31 décembre 2024, devrait, selon Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), contribuer à créer une forme d’effet d’aubaine. «La fin d’un dispositif amène toujours des investisseurs qui hésitent à agir. D’autant plus que le zonage a été revu et permet de faire passer certaines villes de la zone B1 à la zone A, ce qui va aider les investisseurs à obtenir une meilleure rentabilité», précise Pascal Boulanger.

En effet, le dispositif Pinel ne s'applique que pour des villes où le marché locatif est tendu. Elles sont divisées en «zones» : A bis, la zone plus tendue (Paris, par exemple), A dans les grandes villes ou encore B1. Pour chaque zone, un plafond de loyer à ne pas dépasser s’applique: 18,35 euros le mètre carré au maximum en zone A bis, 13,56 euros en zone A et 10,90 euros en B1. Le 2 octobre 2023, le gouvernement a décidé de surclasser un certain nombre de villes ou d’en rendre certaines éligibles au Pinel. Au total, 200 communes ont été reclassées.

En améliorant ainsi les loyers plafonds, on améliore également la rentabilité de l’opération pour l’investisseur. Bordeaux, par exemple, est ainsi passé d’un loyer maximum de 10,93 euros le mètre carré à 13,56 euros. «Pour un T2 de 47 mètres carrés, près de la gare, acheté 249 000 euros, vous passez d’une rentabilité locative brute de 2,84 % à 3,56 %», précise Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l'Immobilier. Les investisseurs ont donc intérêt à miser sur ces grandes métropoles régionales qui entrent en zone A comme Toulouse, Talence ou encore Strasbourg. La tension locative y est forte et l’immobilier, sur le temps long, se valorise.

La rentabilité locative pourrait même être encore plus performante en 2024 grâce… aux prix de l’immobilier neuf. S’il n’y a pas de baisse globale à l’échelle nationale, face aux difficultés rencontrées par les acquéreurs à la suite de la hausse brutale des taux de crédit immobilier et au nombre de réservations en net recul, les promoteurs consentent, par endroits, à des baisses importantes sur les biens qu’ils ont en stock et qu’ils peinent à vendre : «On parle de baisses de l’ordre de 10 à 15 % sur les prix en 2024, selon les opérations», constate David Regin, directeur commercial chez Consultim Partners.

Il est donc capital de négocier une baisse du prix de vente avant d’acheter et de veiller à la localisation du bien, comme le conseille Thaïs Castang, associée chez L&A Finance. «L'immobilier neuf étant beaucoup plus cher que l'ancien, sans décote importante sur le prix, nous doutons qu’un investisseur parvienne à faire une plus-value au moment de la revente après la durée du dispositif Pinel. Surtout s’il a investi trop vite dans une ville peu attractive, uniquement parce qu'elle vient de passer en zone A», dit-elle.

Quant aux communes devenues éligibles au Pinel, les occasions d’y investir risquent d’être rares. La crise de la promotion immobilière sévit toujours, et il est difficile aujourd’hui pour les promoteurs de lancer de nouvelles opérations en moins de 12 mois : «On va peut-être trouver, ici ou là, dans de petites communes, quelques opérations de 20 lots à peine qui se lanceront avec du Pinel, mais pas plus», anticipe David Regin. Enfin, rappelons également que le Pinel+, qui permet d’accéder aux taux de défiscalisation les plus importants (12, 18 et 21%), reste disponible jusqu’au 31 décembre 2024.

Mais compte tenu des critères obligatoires pour qu’un logement soit éligible au dispositif (niveau de performance énergétique supérieur à la règle en vigueur ou localisation de l’opération dans un quartier prioritaire de la ville, superficie plus importante, espace extérieur…), les appartements en Pinel+ sont rares… et plus chers. Comptez entre 10 000 et 15 000 euros de plus qu’un logement en Pinel classique, selon les données du Laboratoire de l’Immobilier.

Fiscalité : l'investisseur s'engage à louer le bien durant une période de 6 ou 9 ans, renouvelable par période triennale dans la limite de 12 ans. En contrepartie, la réduction d'impôts accordée pour l'année 2024 atteint 9, 12 ou 14 % du prix d'achat, retenu dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré. Cette réduction est étalée sur toute la durée de la location, soit un gain annuel maximal de 4 000 euros durant les 9 premières années, puis de 2 000 euros les 3 dernières années.

“Il est important d’obtenir une décote sur le prix d’un bien acheté en Pinel” Thaïs Castang Associée chez L&A Finance

Immobilier géré

• Rentabilité : de 3 à 6 % par an avant charges et impôts
• Risque : de moyen à élevé
• Durée : 10 ans minimum
• Biens dont le rendement devrait grimper en 2024

Malgré le scandale de l’affaire Orpea en 2022 ou le récent rapport de la Répression des fraudes (DGCCRF) publié en juin 2023 qui révèle que 4 % des résidences seniors examinées sont soupçonnées de tromperies sur les prestations, le secteur de la résidence services semble être l’un des plus solides du moment. «Dans l’affaire Orpea, ce sont surtout les actionnaires qui ont perdu de l’argent. Pas les investisseurs en chambres d’Ehpad qui ont vu leurs loyers payés régulièrement», rappelle David Regin. Le rendement moyen net proposé pour l’immobilier géré (Ehpad, résidences seniors, de tourisme, étudiantes, etc.) varie de 3,1 à 4,1 %, selon le cabinet K&P Finance. Si, pour les résidences d’affaires, le secteur n’a pas encore repris ses couleurs d’avant le Covid, celui de l’hôtellerie tourne à plein régime avec des taux d’occupation de 90 %.

Le placement le plus fiable demeure celui des résidences étudiantes où, comme le constate le groupe Consultim, le rendement progresse. Il passe de 3,5 % en 2021 à près de 4 % aujourd’hui. Une tendance qui ne va pas s’inverser, le nombre d’étudiants étant amené à atteindre les 2,99 millions en 2025 (+ 3,3 % par rapport à 2020), et plus de 3 millions en 2030 (+ 3,7 %), selon le ministère de l’Enseignement supérieur, sans que celui des constructions neuves suive.

Vient ensuite la résidence senior (rentabilité allant de 3,3 à 4,1 %, selon K&P Finance). Rappelons que, d'après l’Insee, la France comptera près de 12,1 millions de personnes âgées de 75 ans et plus en 2050. Conscientes de cet enjeu de société, les résidences seniors entament leur mue depuis plusieurs années : «Elles sortent du tout haut de gamme et proposent aujourd’hui des studios à 750 euros par mois», observe David Regin.

Précisons toutefois que la plupart des baux commerciaux proposés aujourd’hui en résidence gérée, toutes catégories confondues, prévoient un plafonnement de l’indexation des loyers autour de 2 %, soit bien moins que l’inflation. La rentabilité peut donc ne pas être au rendez-vous tout de suite. Il est capital de redoubler de vigilance sur l’emplacement de la résidence et sur son taux d’occupation, qui doit avoisiner les 90 %. «Les investisseurs doivent se méfier des baux trop ambitieux avec des promesses de rentabilité importantes. Enfin, il faut avoir à l’esprit qu’on reste sur des actifs peu liquides. Si vous souhaitez vendre en moins de 18 mois, vous risquez de devoir consentir une décote importante sur le prix de vente, de l’ordre de 20 à 30 %», rappelle Vincent Martins, directeur général de Wakerstone, spécialisé dans l’ingénierie patrimoniale.

C’est d’ailleurs sur le marché secondaire de la vente (résidences gérées anciennes remises sur le marché par les investisseurs initiaux) que l’on trouve les plus belles affaires, avec des logements peu chers et rentables, surtout si le bail commercial vient d’être reconduit. Non seulement les revenus sont immédiats et sécurisés, mais les investisseurs disposent de plus d'informations sur le fonctionnement de la résidence et la gestion de l’exploitant. «La rentabilité brute peut atteindre sur le marché secondaire les 3 à 6 %, tous types de résidences confondus», précise Vincent Martins. Attention toutefois à l’état général de l’immeuble, notamment sur le plan des performances énergétiques. Les travaux de ce type sont à la charge des investisseurs et non de l’exploitant.

“Les SCPI qui ont de l’Ehpad sont peu impactées par la baisse du prix des parts” Pierre Garin Directeur du pôle immobilier chez Linxea

Fiscalité : si vous percevez moins de 72 600 euros de loyers par an, le régime micro-BIC s'applique par défaut. Il donne droit à un abattement de 50 % sur les loyers, le solde étant soumis à l'IR et aux 17,2 % de prélèvements sociaux. Si vous dépassez 72 600 euros, vous relevez du régime réel (accessible sur option, valable 1 an et reconduit tacitement chaque année). Dans ce cas, vous pouvez déduire l'intégralité de vos charges (travaux, intérêts d'emprunt…) ainsi que l'amortissement des murs et des meubles. Si le solde est positif, il est soumis à l'IR et aux 17,2 % de prélèvements sociaux. S'il est négatif, il est imputable sur les autres revenus de meublé. Le reliquat est reportable sur les 10 années suivantes.

Logements meublés

• Rentabilité : de 2,5 à 6 % par an avant charges et impôts
• Risque : de moyen à élevé
• Durée : 10 ans minimum
• Biens dont le rendement devrait grimper en 2024

Un étau qui se resserre. C’est le constat que l’on peut dresser sur le secteur de la location saisonnière, à considérer les mesures à venir pour encadrer ce type de placement. Depuis un décret d’août 2023, 2 200 nouvelles communes sont autorisées à augmenter le montant de la taxe d’habitation qu’elles perçoivent sur les résidences secondaires, de 5 à 60 %, et d’instaurer une taxe sur les logements vacants… Par ailleurs, le projet de loi de finances pour 2024 vient d’entériner la fin de l’abattement à 71 % en régime micro-foncier pour les meublés de tourisme classés. Il devrait être de 50 %, le même taux que pour les logements meublés classiques. La date de l'examen du texte à l'Assemblée nationale n'est pas encore définie.

Des dispositions de nature à faire fuir les nouveaux investisseurs, attirés par la rentabilité de la location saisonnière, mais moins ceux qui profitent déjà, depuis des années, des rendements extraordinaires du meublé touristique. Rappelons que, d’après les données de la conciergerie GuestReady, selon les villes et le prix d’achat, les investisseurs peuvent s’attendre à un rendement brut de 6 à 14 %. En clair, pour ceux dont le bien serait largement rentabilisé, il est peut-être temps de passer à la location classique en 2024 ou de vendre si une belle plus-value est possible.

Selon la plupart des professionnels de l’immobilier et des conseillers en gestion de patrimoine, malgré l’arrivée prochaine des JO de Paris 2024, il est déconseillé de se lancer aujourd’hui exclusivement dans la location saisonnière. Dans les années à venir, le risque d’une interdiction totale de ce type de location sur certains territoires est réel. L’Association nationale des élus du littoral (Anel) a déjà fait savoir qu’elle était pour que des zones «dédiées à l’habitat permanent» soient créées dans les documents d’urbanisme. A New York, il est interdit de mettre en location un logement sur Airbnb moins de 30 jours d’affilée : «Prendre un crédit sur 20 ans et baser sa stratégie d’investissement sur un placement dans l’œil des pouvoirs publics, quand le contexte réglementaire et fiscal est instable, est une très mauvaise idée», indique Martin Menez, président de Bevouac, spécialisé dans l’investissement locatif clés en main.

La meilleure solution est de procéder à un placement mixte, mêlant location meublée à l’année à des étudiants ou à des salariés avec un bail mobilité et meublé de tourisme durant l’été afin d’être sûr de rester sous la barre des 120 nuitées de mise en location. L’opération est d’autant plus intéressante que les loyers progressent en continu, comme le note l’Insee : «Sur un an, les loyers augmentent de 2,2% en juillet 2023, après 2,2 % en avril.»

De plus, la pénurie de biens à louer garantit aux investisseurs qu’ils ne subiront pas ou très peu de vacances locatives. Le portail d’annonces immobilières SeLoger constate ainsi que le stock d’offres de biens à louer a baissé en France de 18 % en moyenne depuis janvier 2022 ! Des records sont même atteints dans de grandes villes étudiantes comme Rennes (- 42,9 % sur un an).

Fiscalité : identique à celle de l’immobilier géré.

SCPI de rendement

• Rendement 2023 : entre 4 et 4,5 % avant impôts
• Risque : de moyen à élevé
• Durée : 8 ans minimum
• Biens dont le rendement devrait rester stable en 2024

Rester ou partir ? C’est la question que se posent bon nombre d’investisseurs qui voient la valeur de leurs parts de SCPI dégringoler ces derniers mois; 21 d’entre elles enregistrent en effet des baisses du prix. Pour de grandes sociétés de gestion comme Génépierre, Accimmo Pierre ou Laffitte Pierre, la baisse peut aller jusqu’à 17 % – concrètement, cela signifie que, si vous revendez votre part de SCPI, vous réalisez une moins-value de 17 %, mais si vous la conservez, les loyers continuent de vous être versés normalement. Les plus grosses chutes du prix des parts concernent des sociétés de gestion dont le patrimoine immobilier se compose essentiellement de bureaux.

«La crise est structurelle sur ce secteur. Vous avez tous les baby-boomers qui partent à la retraite et ne sont pas systématiquement remplacés, et il faut aussi tenir compte de la montée en puissance du télétravail. Tout ça entraîne une baisse durable de la demande de bureaux», constate Christian de Kerangal, directeur général de l’Institut de l’Epargne immobilière et foncière. Reste que la crise ne frappe pas toutes les sociétés de gestion qui investissent dans le bureau de la même manière. Les SCPI les plus impactées sont surtout celles qui possèdent de grands immeubles de bureaux avec un seul locataire. Plusieurs locataires dans un même immeuble, c’est plus sécurisant pour l’investisseur.

L’emplacement du patrimoine immobilier prend lui aussi une importance capitale. Fini les grandes surfaces de bureaux en périphérie des grandes villes, place aux petites et moyennes superficies dans les cœurs de ville des grandes métropoles, adaptées aux PME. «Dans le quartier central des affaires de Paris, le taux de vacance est très faible, de l’ordre de 2,1 %», observe Christian de Kerangal. Pour ceux qui ont déjà investi dans des SCPI, deux options existent : attendre que la tempête passe – rappelons que les loyers des SCPI sont indexés sur l’inflation et continuent d’être versés – ou vendre s’ils possèdent depuis longtemps des parts de SCPI déjà rentabilisées, dont le patrimoine se compose surtout de bureaux anciens, pour s’orienter vers des secteurs plus porteurs.

Les jeunes SCPI lancées après la crise du Covid, qui possèdent une faible capitalisation et ont peu collecté ces dernières années, sont les placements à privilégier. Ces sociétés ont aujourd’hui les moyens d’investir sur des actifs décotés, notamment celles qui se diversifient dans le secteur de la santé. «Les SCPI qui possèdent de l’Ehpad sont peu impactées par la baisse du prix des parts, car elles répondent à une vraie problématique amenée à prendre de l’ampleur dans les années à venir. Beaucoup ont su échapper aux scandales français en investissant principalement à l’étranger, notamment en Allemagne où ce secteur est très contrôlé par les pouvoirs publics. Une société comme Pierval Santé, par exemple, ne possède aucun Ehpad géré par Korian ou Orpea», précise Pierre Garin, qui dirige le pôle immobilier chez Linxea.

L’hôtellerie, qui a beaucoup souffert durant le Covid, est également en pleine croissance. Les taux d’occupation pourraient encore augmenter un peu plus à l’avenir en Europe, les touristes asiatiques n’étant pas encore totalement revenus. La diversification reste donc le maître mot pour avoir du rendement.

Fiscalité : identique à celle d'un logement loué nu. Pour accéder au régime micro-foncier, il faut détenir un bien loué nu en plus des parts de SCPI. Sinon, c'est le régime réel qui s'applique.

8 SCPI qui tiennent la route

Ces SCPI n’ont actuellement aucune part en attente, ce qui signifie soit que les épargnants les gardent, soit, quand ils les vendent, qu’elles trouvent immédiatement preneur. (1) Rendement brut avant imposition. (2) Evolution du prix de la part à la hausse ou à la baisse sur 1 an. Sources : La Boutique des placements, Linxea.

Parking : sur quelle place miser pour obtenir du rendement ?

L’avenir incertain de la voiture en ville ne doit pas freiner les investisseurs qui cherchent à acheter des places de parking. Moins cher qu’un bien immobilier, ce type de placement permet souvent d’obtenir une rentabilité locative brute importante, tout en s’affranchissant des règles contraignantes de la location classique. Les baux pour une place de parking sont en effet des baux civils, moins engageants que des baux d’habitation. Le prix de la place dépend de la commune, mais aussi du type de place de parking achetée.

Comptez de 6 000 à 10 000 euros en moyenne pour une place en extérieur dans une grande ville, un peu plus de 10 000 euros pour une place en sous-sol, entre 14 000 et 15 000 euros pour un box extérieur et jusqu’à 18 000 euros pour un box en intérieur. «La rentabilité des places de parking les plus chères, en hypercentre, va être de 3 à 5 %, car les prix peuvent être élevés. Dans le cœur de Paris, la place se négocie entre 60 000 et 70 000 euros. Mais les investisseurs s’orientant vers des box en périphérie peuvent obtenir une rentabilité de 10 % brut», constate Emmanuel Simon, dirigeant de Monsieur Parking.