Prix d’achat, taux du crédit, montant des charges de copropriété, coût d’une éventuelle rénovation… Voici les quatre principaux critères qui guident votre acquisition immobilière. Vous devriez désormais en ajouter «absolument» un cinquième, selon Aga Bojarska-Serres, directrice générale adjointe du courtier Meilleurtaux : la taxe foncière, qui ne cesse d’augmenter depuis la suppression de la taxe d’habitation en 2023, les collectivités locales cherchant à compenser la perte de la seconde par l’alourdissement de la première.
Les ménages déjà propriétaires, qui recevront leurs avis de taxe foncière 2025 dès le 28 août via internet et devront la régler d’ici au 15 ou au 20 octobre, en savent quelque chose : dans les 32 grandes villes étudiées par Meilleurtaux, la taxe foncière s’élevait en moyenne à 118 euros par mois pour un logement de 70 mètres carrés en 2024, soit une hausse de près de 5% en l’espace d’un an.
La taxe foncière, sous-estimée par les primo-accédants
«Alors qu’elle pèse de plus en plus lourd dans le budget immobilier, la taxe foncière est encore trop souvent sous-estimée, voire oubliée, dans les calculs des personnes qui souhaitent devenir propriétaires», regrette Aga Bojarska-Serres. En reprenant l’exemple d’un appartement de 70 mètres carrés, acheté via un crédit sur 20 ans au taux de 3,25%, la taxe foncière représente en moyenne 1,3 fois la mensualité dont l’acquéreur devra s’acquitter pour rembourser son prêt, contre un ratio de 1,1 il y a un an. Une moyenne qui masque des multiples supérieurs à 2 dans certaines villes, comme Nîmes, Le Havre ou Perpignan, et même à 3 pour Saint-Etienne.
A «Sainté», où le mètre carré vaut seulement 1 183 euros, le prix d’un 70 mètres carrés s’élève à 82 810 euros. Sur la base d’un taux de crédit de 3,25% sur 20 ans, l’acquéreur devra rembourser chaque mois à la banque moins de 500 euros, calcule Meilleurtaux (voir tableau). Il sera en revanche redevable d’une coquette taxe foncière de 1 452 euros, représentant plus de trois fois sa mensualité de crédit. Dit autrement, il devra s’acquitter chaque mois du paiement de 121 euros au titre de la taxe foncière. C’est dire si celle-ci n’est plus une charge anecdotique mais une dépense supplémentaire «à anticiper dans son budget d’achat», insiste Meilleurtaux.
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Un saut de charge considérable
Certes, à Nice, Lyon, Aix-en-Provence et Paris, la taxe foncière représente moins d’une mensualité de crédit. Mais pour une raison purement mathématique : «Les prix de l’immobilier, et donc les mensualités de crédit, sont tellement élevés dans ces villes que le poids de la taxe foncière y devient relativement faible», nuance Meilleurtaux. Avec un prix moyen du mètre carré à 9 500 euros à Paris, l’achat d’un 70 mètres carrés nécessite de rembourser pas loin de 4 000 euros par mois ! La taxe foncière de près de 1 300 euros ne représente donc «que» 0,3 fois la mensualité de crédit.
«Le poids de la taxe foncière est un élément clé qu'il faut absolument intégrer dans son budget d’achat, notamment pour les primo-accédants qui ne la payaient pas en tant que locataires. C’est un saut de charge loin d’être négligeable», martèle Aga Bojarska-Serres.
