Un bien peut évoluer en quelques semaines : nouveau risque, évolution réglementaire, droit de préemption …
Entre la promesse de vente et la signature définitive de l’acte authentique, des éléments déterminants peuvent changer sans que l’acquéreur en ait conscience. C’est ce que rappelle la Cour de cassation, qui a déjà condamné un notaire pour ne pas avoir mis à jour l’état des risques entre les deux signatures par exemple.
Voici les conseils d'un notaire pour ne rien oublier avant de signer votre achat immobilier.
Une obligation de vérification, dès le compromis et jusqu’à la signature
Le rôle du notaire ne se limite pas à la signature finale. Il intervient dès le compromis, avec un premier travail de collecte et de vérification des informations juridiques. Ce travail ne se limite pas au seul cadre de la vente : il s’étend également à la vérification de l’identité de l’acquéreur et du vendeur.
Mais surtout, ces contrôles ne sont pas figés. “Toutes les vérifications sont réactualisées jusqu’au jour de la signature”, souligne Maître Léa Colin, notaire associée pour l’étude office notarial Montmartre Réaumure. “On signale à l’acheteur tous les changements qui peuvent impacter son consentement ou l’équilibre du contrat.”
Un arrêté préfectoral peut ainsi modifier rapidement la situation d’un bien. Dans ce cas, le notaire doit en informer l’acheteur, sous peine d’engager sa responsabilité.
Ce que le notaire ne vérifie pas, et que les acheteurs découvrent parfois trop tard
Pour autant, ces vérifications ont des limites. “Le notaire ne visite pas les biens et ne vérifie pas ce qui relève de l’environnement ou de la vie de quartier”, rappelle Maître Colin. Bruits, voisinage, ambiance du quartier échappent à son contrôle.
Même constat pour l’état du bien. “Nous ne vérifions pas les équipements ni l’état réel du logement”, précise-t-elle. Humidité, installations défectueuses, travaux mal réalisés relèvent de la vigilance de l’acheteur.
“On prévoit toujours une nouvelle visite avant la signature pour vérifier l’absence de sinistre ou d’occupation imprévue”, conseille Maître Colin. Le notaire s’appuie sur les déclarations du vendeur et les clauses de l’acte.
Une responsabilité engagée, mais des angles morts
Le notaire peut voir sa responsabilité engagée en cas de défaut de vérification ou d’information sur un élément qu’il devait contrôler. “Si un document déterminant n’est pas demandé ou si une information importante n’est pas transmise, notre responsabilité peut être engagée”, souligne Maître Colin.
En copropriété, il peut également aller plus loin, dans le cadre de son devoir d’information. “On analyse les procès-verbaux d’assemblée générale et, si nécessaire, on contacte le syndic pour compléter certaines informations.” L’objectif est d’identifier les travaux votés, mais aussi d’anticiper ceux susceptibles d’être engagés. “On essaie de savoir ce qui va incomber à l’acheteur, notamment en matière de charges et de travaux.”
Ces éléments sont loin d’être secondaires. À Paris, un ravalement de façade peut représenter entre 100 et 250 € / m², tandis que des travaux de toiture peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros pour une copropriété. Des montants capables de changer totalement l’équilibre d’un projet immobilier.
Soyez vigilant aux travaux votés par votre syndic
Mais certaines informations peuvent lui échapper, notamment lorsque des travaux ne sont pas encore votés ou formalisés, même si le notaire s’efforce d’anticiper la quote-part à la charge de l’acquéreur. Vous avez donc tout intérêt à vous assurer que ces vérifications ont bien été réalisées, quitte à demander à votre notaire de confirmer ces éléments auprès du syndic. Par ailleurs, Les travaux votés en assemblée générale ne sont pas toujours payés par celui qui les a décidés. Dans certains cas, c’est l’acquéreur qui en supporte le coût après la vente. Un point que le notaire doit clarifier dans l’acte, mais que l’acheteur a tout intérêt à vérifier lui-même.
La jurisprudence a déjà sanctionné des notaires pour des défauts d’information sur des éléments déterminants (servitude, droit de préemption, contrainte juridique). L’acheteur se doit vérifier que ces éléments ont bien été contrôlés et mis à jour.
Une responsabilité partagée
Tous les notaires n’ont pas le même niveau d’implication. Certains peuvent aller jusqu’à contacter le syndic pour s’assurer qu’aucune information n’a été omise. Mais une vente repose aussi sur la vigilance de l’acheteur, qui doit s’assurer d’avoir toutes les informations avant de s’engager.
Il bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis. Un moment clé pour relire et vérifier. Passé ce délai, des éléments nouveaux peuvent, constituer une porte de sortie, notamment s’ils remettent en cause son consentement ou une condition suspensive.
