Vous avez jeté votre dévolu sur le bien de vos rêves, qui vous permettra d’obtenir une rentabilité canon ? Félicitations, mais la partie est encore loin d'être gagnée. En effet, si la loi protège les acheteurs qui investissent dans un logement neuf avec la garantie décennale, les ventes dans l’ancien sont en revanche bien moins sécurisées. “Lors d’une transaction immobilière entre deux non-professionnels, il n’existe aucune garantie pour l’acheteur en cas de vice caché, prévient Frédéric Violeau, notaire spécialisé en droit immobilier. Sauf s’il est possible de prouver que le propriétaire était au courant, mais dans les faits, c’est quasiment impossible.” Alors pour éviter les mauvaises surprises, voici les principaux points à vérifier avant de concrétiser un achat immobilier.
C’est une étape capitale, qui ne doit surtout pas être bâclée. Prenez votre temps, une visite efficace doit durer une heure au minimum. Mettez-vous dans la peau de votre futur locataire en observant le bien avec la plus grande attention. Commencez par demander au propriétaire, ou à l’agent immobilier, les caractéristiques détaillées du bien, à savoir sa superficie, son année de construction, son exposition ou encore le montant des charges locales. N’hésitez pas à réclamer les derniers comptes rendus des assemblées générales de copropriété, afin de vous informer sur les éventuels travaux à venir dans le bâtiment. Si vous envisagez de rentabiliser le bien en le louant sur une plateforme type Airbnb, assurez-vous que la copropriété tolère les locations courte durée.
Soigner la visite
Une fois ces informations prises en comptes, vous pouvez débuter la visite à proprement parler. Commencez par inspecter la façade du bâtiment, en traquant les éventuelles fissures. Si vous visitez une maison, analysez également la charpente et la toiture avec la plus grande attention. Une toiture en mauvais état peut en effet occasionner des infiltrations dans la maison et une perte de chaleur conséquente dans le logement. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un artisan au moindre doute.
Pensez également à tester les équipements électriques, les sanitaires et scrutez les éventuelles taches d'humidité, signes d’une mauvaise isolation. Vous avez également la possibilité de mener une petite enquête de voisinage afin de vous renseigner sur les possibles nuisances provoquées par les habitants de l’immeuble (fêtes, cabinet médical à proximité, allées et venues de voyageurs …). Pensez également à parcourir le quartier et à évaluer la distance entre le bien et les arrêts de transports en commun.
Demander les documents en amont de la signature
En théorie, le propriétaire du bien est contraint de vous fournir les documents officiels du logement (titre de propriété, diagnostics techniques, DPE…) en amont de la signature du compromis de vente. Mais dans les faits, certains vendeurs attendent le dernier moment et le jour de la signature pour vous communiquer ces précieuses informations. N’hésitez pas à demander tous les documents au moins une semaine à l’avance, afin de pouvoir les étudier. Épluchez avec attention les diagnostics techniques, qui peuvent vous avertir d’une éventuelle présence de nuisibles, mais aussi de gaz, d’amiante ou de plomb dans le bien. L’état du sol, de l'installation électrique ou de l’assainissement sont autant d’informations capitales présentées dans les diagnostics techniques. Sachez qu'en cas d’anomalies concernant la présence de termites, de plomb, d’amiante ou de problème d'assainissement, le propriétaire est dans l'obligation de réaliser des travaux de conformité. Tous les autres travaux sont à votre charge.
Scrutez le DPE avec attention
C’est le document dont tout le monde parle en ce début d’année 2023 : le diagnostic de performance énergétique (DPE). Désormais obligatoire pour toutes les transactions immobilières, il renseigne les performances énergétiques d’un bien, avec une note allant de A, pour les biens les plus performants, à G pour les logements les plus énergivores. Si le DPE est autant disséqué par les acheteurs, c’est parce que les pires passoires thermiques, dites notées G+, sont déjà interdites à la location depuis le 1er janvier 2023. Les biens les plus énergivores, classés F et G, seront quant à eux exclus progressivement du parc locatif, tout comme ceux classés E, d’ici 2034. Assurez-vous que le bien que vous souhaitez acheter est performant sur le plan énergétique, afin de pouvoir le louer pendant encore plusieurs années. Si ce n’est pas le cas, il faudra prévoir un budget travaux conséquent, afin de le remettre aux normes.
N’oubliez pas la période de rétractation
Vous avez signé le compromis de vente du bien avant de découvrir un vice caché ? Pas de panique, vous disposez d’une période légale de rétractation. Une fois la promesse de vente reçue, qui contient les points essentiels du transfert de propriété, vous disposez en effet de 10 jours pour faire machine arrière et annuler la vente. Il vous suffit pour cela d’envoyer une lettre recommandée au vendeur, sans justificatif, pour faire jouer ce droit. A l’issue du délai de rétractation, vous serez dans l'obligation de verser un acompte au vendeur (5 à 10% du prix du bien), que vous ne pourrez plus récupérer si vous changez d’avis.
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