Caution simple ou solidaire : que choisir ?

Quels sont les types de caution dans le cadre d'une location ?

Un cautionnement est une garantie juridique consentie à un créancier afin d’assurer le paiement d’une dette. Dans le domaine locatif, un tiers appelé caution s’engage au profit d’un bénéficiaire, ici le locataire, envers le bailleur pour garantir le règlement des éventuelles dettes locatives.

Il existe deux types de cautionnement :

• Le cautionnement simple
• Le cautionnement solidaire.

Voyons ce que chacun de ces types de cautionnement recouvre.

Qu'est-ce qu'une caution simple ?

La caution s'engage à payer le loyer de la location à certaines conditions

Dans le cadre du cautionnement simple, la caution s’engage envers le bailleur à régler le montant des loyers et charges locatives en lieu et place du locataire. Toutefois, cet engagement ne peut prendre effet que sous certaines conditions.

Le garant s'acquitte du loyer en cas d'insolvabilité du locataire

Principalement, la caution ne peut être forcée à payer la dette qu’après le manquement du locataire à ses obligations. Elle peut donc exiger que le débiteur principal soit poursuivi avant elle : c’est le bénéfice de discussion. Dans les faits, le propriétaire-bailleur doit d’abord se rapprocher de son locataire. Il lui fait délivrer par un huissier de justice un commandement de payer, en mettant en copie le garant. Si cette démarche reste sans effet, le propriétaire peut alors se tourner vers le garant afin de lui réclamer le règlement des loyers impayés.

Bénéfice de division en cas de cautions multiples

Si plusieurs cautions existent, elles peuvent également imposer au créancier de diviser son action entre toutes les cautions pour chacune à hauteur de ce à quoi elles se sont engagées. On parle à cet égard de bénéfice de division.

Qu'est-ce qu'une caution solidaire ?

Avec la caution solidaire, le garant peut être appelé au paiement dès le premier incident et sans que le locataire lui-même soit mis en demeure de payer. Idem en cas de pluralité de cautions : la caution appelée au paiement ne peut exiger que les poursuites soient divisées. Pour caractériser cette situation, on dit que la caution solidaire n’a ni le bénéfice de discussion ni de division.

Quelle différence entre caution simple et solidaire ?

La principale différence réside dans les effets de ces deux types de cautionnement pour la personne qui se porte garante. Dans le premier cas, le garant peut exiger du créancier qu’il poursuive en premier lieu le débiteur principal, le locataire. Il peut également demander à ce que toutes les cautions potentielles soient poursuivies en même temps qu’elle. Dans le second cas, la caution solidaire n’a aucun bénéfice à opposer au créancier en cas d’impayés. Elle doit régler la dette du débiteur dès la première demande.

Peut-il y avoir des cautions multiples ?

Il peut y avoir des cautions multiples. Solliciter plusieurs cautions peut être un gage de sécurité supplémentaire pour le créancier. Avoir plusieurs cautions peut également faire sens dans le cadre d’une colocation, chaque colocataire justifiant d’un garant personnel.

Comment demander un acte de caution au locataire ?

En faire la demande dès l'annonce de mise en location du bien

La demande de cautionnement intervient à plusieurs moments. Elle peut être faite dès l’annonce de mise en location du bien dans l’annonce. Elle peut également intervenir par la suite après les visites, au moment de la constitution des dossiers de location.

Demander au locataire de fournir les justificatifs au dossier

Il suffit dans les deux cas de demander aux potentiels locataires qu’ils fournissent les éléments relatifs à un engagement de caution dans leur dossier. En vertu du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 , comme pour le locataire, seuls les documents suivants peuvent être exigés, à savoir :

• une pièce d’identité
• un justificatif de domicile
• un justificatif relatif à l’activité professionnelle
• un ou plusieurs documents attestant des ressources (avis d’imposition, bulletins de salaire…).

Que doit contenir l’acte de cautionnement ?

Un document formel établi par écrit par un notaire ou sous seing privé

L’acte de cautionnement est un document formel. Il doit nécessairement être établi par écrit directement entre les parties (sous seing privé) ou devant notaire (acte authentique).

Les mentions obligatoires

Il doit contenir un certain nombre de mentions, notamment lorsque la caution est une personne physique (article 2297 du Code civil) :

• L’identité de la personne caution, du locataire et du créancier
• L’objet du cautionnement, à savoir le montant des loyers et charges, en lettres et en chiffres, dus en vertu du contrat de location souscrit à titre principal.
• La durée du cautionnement (à durée déterminée avec la date / à durée indéterminée)
• L’engagement de la caution au paiement des dettes locatives
• La nature du cautionnement : simple ou solidaire avec mention de la prise de connaissance des dispositions de l’article 2297 du Code civil relatives au bénéfice de discussion et au bénéfice de division

Quelle est la meilleure caution à demander à un locataire ?

Entre cautionnement simple et cautionnement solidaire, le meilleur choix pour le propriétaire est le second. La caution solidaire est en effet plus facilement mobilisable que la caution simple. Ce type de cautionnement permet de faire appel au garant dès la première défaillance et sans que celui-ci ne puisse lui opposer de bénéfice ou de délai de paiement.