Cette solution astucieuse pour rénover votre logement si vous n’avez pas un euro en poche

Prenons un exemple. Imaginons une belle maison, d’une valeur de 400 000 euros. Le propriétaire, qui n’a pas un euro en poche, souhaite réaliser de très lourds travaux de rénovation énergétique. Aides déduites, son reste à charge est de 40 000 euros. Un montant que ni lui ni sa banque ne peuvent financer. Dans cette situation, Vasco finance les travaux et acquiert en contrepartie une partie de la maison rénovée.

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Un prix estimé d’un commun accord

Forcément, cette opération a un coût. Ainsi, la part qui revient à Vasco correspond à la valeur des travaux, augmentée de 30%. Dans cette exemple, Vasco devient donc propriétaire du bien à hauteur 40 000 euros x 1,30 = 52 000 euros, soit 13% de la valeur du logement. Cette valeur du logement a été estimée au préalable par un expert immobilier, et a fait l’objet d’un accord entre les deux parties. «Nous additionnons au montant des travaux des frais de gestion, correspondant à 3 000 euros par dossier», complète Hervé Degrève, le cofondateur de Vasco. «Les droits de mutation (souvent appelés frais de notaire, NDLR) à régler chez le notaire sont toutefois à notre charge».

L’occupant du logement, lui, conserve 100% de son droit d’usage - l’usufruit - pour une durée de 10 ans après l’opération. Il peut donc tout à fait louer son bien et en tirer 100% des revenus locatifs, ou l’occuper lui-même sans aucune contrainte fixée par Vasco.

Trois options pour le propriétaire

Une fois ces travaux entrepris, le propriétaire bénéficie donc d’une décennie complète pour jouir entièrement de son logement, sans contrepartie. Mais à l’issue de cette décennie, son droit d’usage de son logement s’écoule entièrement. Il doit alors choisir entre trois options pour régulariser la situation.

Première option : il rachète a posteriori les parts acquises par Vasco dans le logement, pour redevenir à 100% propriétaire de ses murs. «Imaginons que le propriétaire rachète ses parts 5 ans plus tard. Un expert immobilier vient estimer la valeur du logement, à l’instant t du rachat, et en déduit donc la valeur des parts que notre client doit nous racheter», décrit Hervé Degrève. Si le logement a perdu en valeur, le propriétaire rachètera alors des parts à un prix plus bas que la valeur cédée 5 ans plus tôt. Et si la valeur du logement a augmenté, celle des parts à racheter en fera de même.

Deuxième option : le propriétaire occupant revend tout simplement son logement avant le terme des 10 ans. En reprenant l’exemple de la maison à 400 000 euros, il touchera alors 87% du prix du bien, les 13% restants revenant à Vasco. Simple.

Enfin, troisième option : le propriétaire repart sur 10 années supplémentaires de conservation de son droit d’usage à 100% du logement. Mais cela se traduit par une contrepartie : la valeur des parts de Vasco dans le logement est alors multipliée par un coefficient de 1,3 ( c’est-à-dire +30%). Reprenons l’exemple de la maison à 400 000 euros, dont Vasco est propriétaire des murs à 13%. La valeur détenue par la société augmentera alors de 13% x 1,3 = 16,9% de la valeur du logement. Et ainsi de suite tous les 10 ans.

Une dizaine de chantiers entamés

Vasco préfère toutefois prévenir les propriétaires : la société s’intéresse essentiellement aux travaux de rénovation globale d’un montant de plus de 15 000 euros, permettant au logement de gagner a minima plusieurs étiquettes énergies sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). «Pour définir le montant à financer par Vasco, le client peut choisir de ne demander que le reste à charge de ses travaux, une fois déduites les aides MaPrimeRénov’ ou les primes CEE. Mais il peut aussi choisir de financer l’intégralité du chantier s’il le souhaite», précise Hervé Degrève. La société bordelaise revendique déjà une dizaine d’opérations de rénovation énergétique financées grâce à son mécanisme.