Changement de serrure : qui doit payer entre le locataire et le propriétaire ?

Que faire en cas de serrure défectueuse ?

Dans tout logement mis à bail suivant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, bailleur et locataire sont mis à contribution concernant l’entretien de celui-ci.

Le locataire est d’une part, tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Or, parmi les tâches incombant au locataire en raison de «l’entretien courant» dans le décret relatif aux réparations locatives, on trouve le graissage des serrures du logement (décret n°87-712 du 26 août 1987).

Aussi, la première des choses à faire en cas de serrure défectueuse est d’identifier la source du problème. En effet, il y a un pas entre une serrure qui bloque ponctuellement faute d’entretien, et un barillet qui tombe de sa porte.

Si dans un premier temps, le locataire constate un simple blocage qui n’entrave pas complètement le système, il lui faut procéder au graissage de la serrure. Si le problème dépasse immédiatement ce cadre ou n’est pas résolu, alors il faudra envisager d’autres démarches.

Comment prouver la vétusté d’une serrure ?

La question est importante dans la mesure où le remplacement des éléments du logement nécessités par leur état de vétusté incombe au propriétaire et non pas au locataire.

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit dans son article 7d les modalités de prise en compte de la vétusté. Le texte renvoie au décret n°2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale. La vétusté y est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

S’agissant de la preuve, il y a deux cas de figure.

Le texte du décret prévoit la possibilité pour les parties d’avoir convenu d’une grille de vétusté dès la signature du bail.

Bon à savoir : celle-ci doit avoir été choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location conclu conformément à l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986.
Cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

Ainsi, si une grille de vétusté a été retenue par les parties, un simple examen de ce document sera suffisant et permettra de déterminer – ou non – la vétusté de la serrure.

A défaut de grille, il conviendra de faire appel à un professionnel du secteur, un serrurier, afin qu’il statue sur l’âge de la serrure et son état d’usure.

Qui doit payer le changement de serrure : locataire ou propriétaire ?

Tout dépend de la situation qui occasionne le changement de l’ancienne serrure. Si le remplacement intervient par suite de la vétusté de celle-ci, c’est au propriétaire de prendre en charge les frais. Si l’ancienne serrure a été cassée en raison d’un mauvais usage ou si le remplacement est nécessaire par faute de défaut d’entretien du fait du locataire, alors la charge de la nouvelle serrure lui incombera au moins en partie.

Bon à savoir : si le changement de serrure est nécessité par suite d’une effraction, il convient de saisir l’assureur du logement dans un délai très strict. Celui-ci devra être rendu destinataire de tous les éléments du dossier (PV de dépôt de plainte, estimation du serrurier) pour prendre en charge le remplacement de la serrure, habituellement couvert par les polices multirisques habitation.

Combien coûte le remplacement d’une serrure cassée ?

Tout dépend du type de porte et de serrure. Il faut aussi envisager deux options : le faire soi-même ou par l’intermédiaire d’un professionnel. Un simple changement de barillet acheté en magasin de bricolage peut porter l’opération à une centaine d’euros, parfois un peu moins. Avec le serrurier, la facture peut atteindre le millier d’euros.

Le locataire peut-il changer la serrure du logement en location ?

Un locataire peut parfaitement changer la serrure de son logement en cours de bail. En effet, un tel changement relève de l’aménagement du logement comme prévu par l’article 6d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Si le bailleur a conservé un jeu de clés, il reste possible de le prévenir mais rien n’oblige le locataire.

A noter cependant que la serrure changée doit être de qualité équivalente ou supérieure à celle existante au jour de l’entrée dans les lieux. A défaut, le locataire pourra être redevable d’une somme correspondant à une remise à l’état antérieur (article 7f de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Celle-ci pourra être retenue sur le dépôt de garantie au moment du départ du locataire.

Bon à savoir : le locataire doit donc bien s’assurer du bon fonctionnement des serrures au moment de quitter le logement donc lors de l’état des lieux de sortie, et ce afin de prévenir tout litige ultérieur.

Le propriétaire a-t-il le droit d’avoir un double des clés de la nouvelle serrure ?

Un propriétaire peut avoir un double des clés afin de pouvoir intervenir ou faire intervenir des tiers en cas d’urgence.

Un double des clés laissé au propriétaire peut également s’avérer utile en cas de perte des clés. Il peut permettre d’éviter le recours au serrurier.

Cependant, le propriétaire ne peut à aucun moment entrer dans le logement sans accord du locataire.

S’il le fait tout de même, il se rend auteur d’une violation de domicile au sens de l’article 226-4 du Code pénal. Il risque alors une amende pouvant aller jusqu’à 45000 euros et trois ans d’emprisonnement.