Crédit immobilier : 15, 20 ou 25 ans… Sur combien de temps faut-il emprunter ?

Camille, quadra en passe d’acheter son premier logement et à qui les banques proposent des prêts sur 20 ou 25 ans, n’en revient pas. Son père lui a confié que lorsque lui-même avait acheté la maison familiale, il s’était endetté sur seulement 15 ans. Oui mais voilà, c’était une autre époque, le mitan des années 1980, et les prix de l’immobilier n’avaient pas encore flambé. La donne est tout autre aujourd’hui, avec des prix des logements anciens multipliés par 2,6 depuis 2000, selon une étude de l’Insee parue en novembre dernier. Difficile, donc, en 2025, d’acheter un appartement en empruntant sur 15 ans, surtout dans une ville comme Paris où le mètre carré dépasse les 9 000 euros.

En avril 2025, la durée moyenne des crédits immobiliers accordés en France était d’ailleurs de 249 mois, soit un peu plus de 20 ans, contre 245 mois en mars, selon l’observatoire Crédit logement CSA. En avril toujours, 69,1% des prêts à l’habitat octroyés dans le pays l’ont été sur plus de 20 ans, contre 65,5 % en 2024. Dans un contexte de prix qui remontent déjà après la baisse de ces deux dernières années, et de taux de crédit toujours supérieurs à 3%, «les emprunteurs n'ont d'autre choix que d'allonger la durée de leur crédit pour maintenir des mensualités supportables et respecter le taux d'endettement maximal de 35%» permis par le Haut conseil de stabilité financière, explique le courtier Pretto.

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Des mensualités plus légères mais des intérêts plus lourds

«Un crédit plus long, avec des mensualités moins élevées, peut aider à valider une demande de prêt proche des limites autorisées. C’est parfois le cas de primo-accédants, dont l’âge autorise un prêt à long terme, d’autant que leur salaire est susceptible d’évoluer favorablement», approuve La Centrale de financement. Autre cas de figure se prêtant à un emprunt sur 25 ans, l’investissement locatif. «Si vous achetez un logement pour le louer, vous voulez probablement que le loyer couvre le remboursement mensuel de votre prêt. Il faut donc maintenir cette mensualité à un niveau raisonnable», explique la Centrale de Financement.

Prenons un exemple concret. En mai 2025, avec un salaire mensuel net de 2 000 euros, il est possible d'emprunter 101 505 euros sur 15 ans, 125 085 euros sur 20 ans et 145 210 euros sur 25 ans, calcule Pretto. «La différence est significative : en passant de 15 à 25 ans, la capacité d'emprunt augmente de plus de 44 000 euros !», souligne le courtier. Revers de la médaille, si l'allongement de la durée permet d'emprunter davantage, il augmente en revanche le coût total du crédit. Pour une banque, prêter à un ménage sur 25 ans étant par nature plus risqué que sur des durées de 15 ou 20 ans, elle prélève davantage d’intérêts. Ainsi, sur la base de l’exemple précédent, un crédit de 101 505 euros sur 15 ans représente une charge d’intérêts de 24 495 euros pour l’emprunteur, selon Pretto. Un montant qui grimpe à 43 070 euros pour un prêt sur 20 ans, puis à 65 200 euros pour un crédit sur 25 ans. Soit, dans ce dernier cas, 40 705 euros d’intérêts supplémentaires par rapport au prêt sur 15 ans. Mais, en tenant compte des plus de 44 000 euros de capacité d’emprunt permis par la durée de 25 ans, celle-ci demeure plus intéressante que celle sur 15 ans.

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Renégocier son crédit immobilier

Pour atténuer cet inconvénient, vous pouvez éventuellement renégocier le taux de votre crédit. En gardant à l’esprit que l’intérêt d’une telle renégociation, auprès de sa banque ou d’une autre, dépend de trois facteurs principaux. A commencer par l'écart entre le taux auquel vous avez souscrit votre prêt et celui auquel vous espérez le renégocier, qui doit être d’au moins un point, indique Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux. Ensuite, vous devez vous trouver dans le premier tiers de la durée de remboursement de votre prêt. Enfin, le capital restant dû doit s'élever à au moins 70 000 euros.

Trois conditions que remplissent a priori les emprunteurs qui ont souscrit un crédit immobilier à l'automne 2023, quand les taux avaient dépassé les 4%. A 3,20% en moyenne sur 20 ans, la durée de crédit la plus courante, les taux de mai 2025 sont inférieurs de 1,3 à 1,5 point à leur niveau de décembre 2023, quand ils oscillaient entre 4,5% et 4,7%.