Si les courtiers en crédit immobilier ont un conseil à donner aux candidats à l’accession à la propriété, en ce début juillet, c’est de ne pas refuser une offre de prêt sous prétexte que les taux pourraient encore baisser. Les barèmes pour juillet, que les banques viennent d’adresser aux courtiers, montrent en effet une nouvelle stabilité des taux, comme c’est le cas depuis trois mois, après une baisse continue depuis leur pic à plus de 4% fin 2023. «On n'a pas reçu beaucoup de barèmes, signe que beaucoup de banques n'ont pas modifié leurs taux par rapport à juin», décrypte Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer, ajoutant «qu'une seule banque a baissé ses taux, de 0,10 point».
Les taux moyens demeurent ainsi à 3,10% sur 15 ans, 3,20% sur 20 ans et 3,30% sur 25 ans, indique à Capital Pascal Courtois, responsable des relations bancaires chez Artémis Courtage. «Les taux ne baissent plus, je pense qu’on est arrivés à un plancher», explique-t-il, rappelant que «3%, c’est le taux moyen qu’on a connu ces 25 dernières années. La fourchette de 0% à 2% de 2019 à 2021, c’est ça qui n’était pas normal !»
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Gare à la période estivale si vous négociez un crédit bancaire
Sa consoeur Caroline Arnould, directrice générale de Cafpi, ne pense pas non plus que les taux puissent descendre beaucoup plus bas. Elle invoque l’OAT (obligation assimilable du Trésor) à 10 ans, qui «ne baisse plus, se maintenant à 3,2%». Il s’agit là du taux de rémunération exigé par les investisseurs internationaux pour prêter de l’argent à la France. Les banques empruntent sur les marchés à ce taux de 3,2% «alors qu’elles prêtent à 3,16% sur 20 ans aux acheteurs immobiliers. Ce n’est pas évident pour elles», souligne Caroline Arnould. Comprendre, elles ne gagnent pas d’argent, et en perdent même un peu.
La directrice générale de Cafpi recommande donc aux emprunteurs de signer aujourd’hui le prêt immobilier qui leur est proposé, «sans attendre une hypothétique baisse des taux d’ici la fin de l’année». Un avis partagé par Pascal Courtois, d’autant plus qu’avec l’arrivée des grandes vacances, les banques disposent de moins de personnel pour traiter les demandes de crédit : «Mieux vaut accepter aujourd’hui un taux un peu élevé que prendre le risque de se retrouver hors délai pour signer l’acte d’achat authentique chez le notaire !».
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Des décotes négociables au cas par cas
«Les banques n’ont aucun intérêt à baisser leurs taux puisque la demande des acquéreurs est là !», ajoute Sandrine Allonier, chez Vousfinancer, qui a réalisé en juin l’un de ses meilleurs mois depuis au moins deux ans. Or «il nous faudrait une baisse de taux supplémentaire pour que le marché immobilier finisse l'année sur 900 000 transactions, au lieu des 850 000 que nous anticipons aujourd'hui», estime Charles Marinakis, président du réseau d'agences immobilières Century 21 France. Son confrère Jordan Frarier, patron de Foncia Transaction, se veut lui aussi prudent, conscient que son espoir de taux à 2,5% en 2025 est sans doute vain. Il est toutefois possible de «négocier des décotes au cas par cas», assure Sandrine Allonier, par exemple à 2,75% sur 15 ans et 2,90% sur 20 et 25 ans. Des décotes «réservées aux beaux revenus», nuance-t-elle. Pascal Courtois abonde dans son sens : «Seuls les bons profils peuvent espérer emprunter à moins de 3%». Un «bon» profil, c’est au moins 70 000 euros de revenus annuels pour une personne seule et 100 000 euros pour un couple en Ile-de-France. Des montants qui s’élèvent respectivement à 50 000 et 80 000 euros en régions.
Les banques n’en oublient pas pour autant les primo-accédants, une clientèle qui présente un fort potentiel d’équipement en autres produits bancaires, comme les livrets d’épargne pour les enfants. «Alors qu’on pensait que leurs prêts à taux bonifiés (inférieurs aux taux de marché) ou doublant le montant du prêt à taux zéro s’arrêteraient à la fin du premier semestre, beaucoup de banques prolongent ces offres jusqu’en décembre», relève Sandrine Allonier. Il s’agit de prêts à taux compris entre 0 et 2 %, accordés aux primo-accédants, mais aussi à ceux qui achètent un bien avec un bon DPE (diagnostic de performance énergétique) ou effectuent des travaux de rénovation énergétique. Comme un prêt à destination des primo-accédants, représentant 10% du montant du crédit demandé, avec un plafond de 25 000 euros, au taux de 1,99% sur la même durée que le prêt principal. Ou un prêt doublant le montant du prêt à taux zéro de l'Etat, dans la limite de 20 000 euros. Ou encore un prêt jusqu'à 30 000 euros, au taux de 0%, pour l’achat d’un logement neuf ou ancien avec une note de DPE A, B ou C.
