Avec un taux de 3,30% sur 20 ans, en moyenne, en ce mois d’octobre, les conditions d’emprunt demeurent favorables aux acheteurs immobiliers, de l’avis des courtiers. Surtout pour les primo-accédants, qui achètent leur premier logement, car ils peuvent bénéficier de taux inférieurs à 3% ! A condition de faire vite : «Attention, les banques annoncent qu’il ne reste que quelques semaines aux emprunteurs pour profiter du prêt à taux zéro (PTZ) cette année, même si le PTZ a été reconduit jusqu’à la fin 2027. Certains établissements arrêteront de prendre les dossiers de demande PTZ à partir de la mi-octobre, les autres les prendront jusqu’à mi-novembre maximum, pour avoir le temps de les traiter avant la fin de l’année. Elles reprendront le traitement des dossiers début janvier», prévient Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer.
En effet, les banques ont «encore de nombreux dossiers de PTZ à traiter, avec des délais allongés», observe-t-elle. Un afflux de dossiers lié à l’élargissement du prêt à taux zéro. Depuis le 1er avril dernier, ce prêt sans intérêts, aidé par l’Etat, complémentaire à un crédit immobilier classique et réservé aux primo-accédants, à condition que leurs revenus ne dépassent pas certains plafonds, finance l’achat de logements neufs partout en France, et non plus seulement dans les zones tendues, où la demande de logements est très supérieure à l’offre. Toujours depuis le 1er avril, le PTZ finance également l’achat de maisons individuelles neuves, alors que seuls les appartements neufs y étaient éligibles auparavant. «Au premier semestre 2025, 40% de nos clients ont acheté avec un PTZ, contre seulement 31% à 33% en 2024», témoigne auprès de Capital Steve Beaudel, directeur commercial et marketing du constructeur de maisons individuelles Hexaom.
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Reconduction incertaine des prêts bonifiés en 2026
Il faut dire que «le PTZ permet aux acquéreurs de réduire le taux de leur financement total de 1, voire de 1,5 point», souligne le dirigeant. Et le PTZ peut être complété par des prêts à taux bonifiés, c’est-à-dire inférieurs aux taux de marché. Mis en place par plusieurs banques au premier semestre 2025, à destination des primo-accédants et des acheteurs d’un bien doté d’un bon diagnostic de performance énergétique (DPE) ou qui s’engagent dans une rénovation thermique, ces prêts aux taux compris entre 0% et 1,99% ont été reconduits au second semestre. Mais «on ignore s’ils seront poursuivis en 2026», alerte Sandrine Allonier, pour qui c’est donc «la dernière ligne droite pour en profiter», comme pour le PTZ.
Prenons l’exemple d’un jeune couple gagnant 3 760 euros par mois au total, qui achète sa première maison, neuve, au prix de 276 000 euros, en zone détendue B2, avec 30 000 euros d’apport personnel. Ses revenus le rendent éligible au PTZ, pour un montant de 33 000 euros, sur 20 ans, avec un différé de 12 ans, ce qui signifie qu’il ne commencera à rembourser ce prêt que dans 12 ans, expose Sandrine Allonier. Ce couple a en outre droit au prêt bonifié «jeunes actifs» d’une banque mutualiste, pour 20 000 euros, au taux de 1,99%. Il est également éligible à un autre prêt bonifié, au titre de son achat dans le neuf, là aussi à hauteur de 20 000 euros et au taux de 1,99%.
Des économies substantielles par rapport à un crédit classique
Toujours parce qu’il achète un bien neuf, et parce qu’il est salarié, ce couple a droit au prêt «accession» d’Action logement, au taux de 1% et pour 30 000 euros. Il ne lui reste donc plus qu’à souscrire un crédit immobilier classique de 143 000 euros pour boucler son financement, au taux de 3,67% sur 25 ans. Un financement qui débouche sur un taux moyen de 2,57% et sur une mensualité de remboursement de 1 200 euros (voir infographie), soit un coût total de 113 000 euros sur 25 ans, chiffre Sandrine Allonier. Il y a un an, notre jeune couple ne pouvait pas bénéficier du PTZ, qui n’était pas encore élargi aux maisons individuelles et aux zones détendues. Les prêts bancaires à taux bonifiés n’étaient pas non plus mis en place. Conséquence, il aurait sans doute dû se rabattre sur un achat dans l’ancien.
Or, pour acheter une maison ancienne de 276 000 euros avec un apport de 30 000 euros, le couple n’aurait eu d’autre solution que de contracter un crédit de 246 000 euros, au taux de 3,67% sur 25 ans. D’où un coût total du crédit de 168 000 euros et une mensualité de 1 400 euros. Mais celle-ci représentant 37,2% des revenus du couple, aucune banque n’aurait accepté de financer son acquisition, le Haut conseil de stabilité financière interdisant de consentir des prêts correspondant à un taux d’effort de plus de 35%. Non seulement le financement avec le PTZ et les prêts bonifiés réduit les mensualités de 200 euros et le coût total du crédit de 55 000 euros, mais il permet surtout au couple de mener à bien son projet ! Le taux d’endettement ressort en effet à moins de 32%.
